Immobilien als Kapitalanlage in Wiesbaden

Renditeaussicht im Kurbad

In diesem Artikel stellen wir die Stadt Wiesbaden in Bezug auf Kapitalanlagen in Immobilien genauer vor. Im Fokus stehen dabei vor allem stadtspezifische Merkmale sowie relevante Aspekte für Kapitalanleger.

Über die Stadt Wiesbaden

Lage

Die südlichen Stadtteile Wiesbadens sind am rechten Rheinufer gelegen, das hier die Stadtgrenze gegenüber der Stadt Mainz (Hauptstadt des Bundeslandes Rheinland-Pfalz) bildet. Die Wiesbadener Innenstadt liegt ca. 5 km vom Rhein entfernt und erstreckt sich über eine weite Talmulde. Im nördlichen Teil der Stadt ist der Hauptkamm des Mittelgebirges Taunus zu verorten. Daneben wird der Norden von eindrucksvollen Wäldern umgeben. Um den Westen der Stadt sowie am Main befinden sich zahlreiche Weinberge. Der Osten wird vor allem von landwirtschaftlich genutzten Gebieten umrankt. 21,2 % der Stadtfläche sind Siedlungsgebiete, 11, 1 % sind Verkehrsflächen und 6,1 % Erholungsareale.

Wiesbaden verfügt über eine Gesamtfläche von knapp 204 km². Die Gebäudeanzahl mit Wohnraum betrug im Jahr 2011 über 140.000 Stück.

Einwohner

In der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt Wiesbaden leben rund 280.000 Menschen (Stand: 30.06.2013: 279.070 Einwohner). Im Verhältnis zur Gesamtfläche entspricht dies einer Bevölkerungsdichte von 1.329 Einwohnern je km². 275.976 Menschen waren im Jahr 2010 mit Hauptwohnsitz in Wiesbaden gemeldet. Der Ausländeranteil betrug dabei 19 %. Im Juni 2013 wurde in Hessen eine Arbeitslosenquote von 5,6 % verzeichnet.

Besonderheiten

Wiesbaden lockt jährlich zahlreiche Touristen an, welche die verschiedenen Sehenswürdigkeiten besichtigen wollen. In der Innenstadt und in den Villengebieten zeigen sich dabei viele beeindruckt von der historischen Bausubstanz (z. B das Wiesbadener Kurhaus und Rathaus). Darüber hinaus gibt es in Wiesbaden auch zahlreiche idyllische Plätze sowie großzügige Park- und Grünanlagen. Die Wiesbadener Museen Landschaft bietet eine mannigfaltige Auswahl.

Und auch im Freizeitbereich kommt bei den vielfältigen Möglichkeiten keine Langeweile auf. Darüber hinaus ist die hessische Landeshauptstadt bekannt als „Tor zum Rheingau“ – eine Region, die wiederum von beschaulichen Landschaften, Weingütern und Gastronomie geprägt ist. Ob Wandern, Radfahren oder das Besichtigen von kulturhistorischen Bauwerken, in der Rheingau und Taunus Region kommt jeder auf seine Kosten.

Auch im kulturellen Bereich hat Wiesbaden einiges zu bieten. Hervorzuheben sind hier vor allem die Caligari Film-Bühne, das Stadttheater, das Pariser Hoftheater sowie der Kulturpalast. Des Weiteren wird Kindern, Jugendlichen und Erwachsenen in Wiesbaden ein differenziertes Angebot an Schulformen und Bildungsgängen bereitgestellt. Zudem verfügt die Stadt auch über eine eigene Hochschule, deren Fachbereiche sich über drei Standorte verteilen.

Entwicklung der Bevölkerung

Die Einwohnerentwicklung Wiesbadens zeigt seit mehr als 10 Jahren einen  deutlichen Zuwachs. Ende des Jahres 2003 lebten in der hessischen Landeshauptstadt 271.995 Personen. Im Juni 2013 betrug die Einwohnerzahl 279.070 Menschen, was zugleich den Spitzenwert in der Zehnjahresentwicklung darstellt.

Aktuell unterteilen sich die Altersgruppen, der Stadt Wiesbaden in folgende prozentuale Anteile:

Seit dem Jahr 2011 verzeichnet Wiesbaden vermehrt Wanderungsgewinne. So zogen 2011 2.036 Menschen zu. 2012 waren es 1.916 Personen.

In Wiesbaden werden zudem jährlich mehr als 2.500 Neugeborene verzeichnet. Im Zusammenhang mit der Sterberate ergibt sich dabei seit mehreren Jahren ein Geburtenüberschuss.

Einzelne Stadtteilprofile können auf der städtischen Webseite von Wiesbaden eingesehen werden.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl durch die Rate der Zuwanderer als auch durch das Verhältnis von Geburten- und Sterbezahlen ein wachsender Einwohnerbestand zu verzeichnen ist und auch zukünftig zu erwarten sein kann. Da zunehmend Wohnraum für kleinere Haushaltsgrößen gefragt ist, nimmt der Wohnraumbedarf in Wiesbaden derzeit auch aus diesem Grund zu.

Entwicklung der Bautätigkeit

Baufertigstellungen bei Gebäuden

In Wiesbaden gibt es aktuell mehr als 36.800 Wohngebäude (Stand 31.12.2011: 36.865). Im Jahr 2007 waren es noch 36.041. Zum darauffolgenden Jahr kamen 204 neue Wohngebäude hinzu. Von 2008 auf 2009 betrug die Zahl der Wohngebäude + 213, auf 2010 + 255. Von 2010 zu 2011 wurde der Wohnungsmarkt um 152 Gebäude reicher.

Die meisten Wohngebäude bestehen dabei aus nur einer Wohneinheit. Zum Vergleich, im Jahr 2011 entfielen auf alle Wohngebäude in Wiesbaden folgende Zahlen in Bezug auf darin vorhandene Wohnungen.

Gebäude mit

• 1 Wohnung: 16.573
• 2 Wohnungen: 6.505
• 3 und mehr Wohnungen: 13.787

Die Zahlen der errichteten Neubauten setzen sich seit 2007 wie folgt zusammen:

Baufertigstellungen bei Wohnungen

In den vergangenen Jahren wurden in Wiesbaden stets mehrere hundert Wohnungen fertiggestellt. Im Jahr 2007 waren es + 471, 2008 betrug die Zahl + 396 und 2009 weitere 443. 2010 wurden insgesamt 521 Wohnungen fertiggestellt. 2011 immerhin 285.

Aufgrund zunehmender Nachfrage an Wohnungsraum, passt sich in Wiesbaden auch der Bestand durch Neubau und Sanierung an die Marktsituation entsprechend an.

Allerdings hat sich im Zuge des Einwohnerzuwachses und des erhöhten Bedarfs an kleineren Wohneinheiten auch die Höhe der vorhandenen Wohnungsreserve gemindert. Im Vergleich der Jahre 2004 (über 10.000 freie Einheiten) und 2011 (ca. 5.000 freie Wohnungen) hat sich die Reserve sogar um mehr als 50 % verringert. Im Segment preisgünstiger Wohnungen, sollen nach Schätzungen der Landeshauptstadt dabei rund 4.500 Stück fehlen.

Entwicklung des Wohnungsleerstandes

Die Zahlen der in Wiesbaden leerstehenden Wohnungen liegen derzeit bei rund 2.000 Objekten. Informationen dazu, wie hoch die Anzahl der vermietbaren Einheiten ausfällt, können an dieser Stelle jedoch leider nicht getroffen werden.

Entwicklung der Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

Der Mietpreis eines Wohnobjekts bzw. einer Wohneinheit hängt auch in Wiesbaden von verschiedenen Aspekten ab. Entscheidend sind hier vor allem das Baujahr /  der Zeitpunkt der Sanierung, die Wohnlage, Anzahl der Zimmer und  die Ausstattung. Die folgenden Werte sind demnach als Mittelwerte zu verstehen. Im Durchschnitt liegt der Mietspiegel von Wiesbaden bei 9,43 €/m2, wobei sich die Preise für Wohnungen, die eine Größe von bis zu 30 m2 aufweisen, auf 10,93 €/m2 belaufen.

Bis 60 m2 große Wohnungen sind im Schnitt für 8,88 €/m2 zu haben. Wohnungen, die 100 m2 und mehr bieten, kosten durchschnittlich 9,42 €/m2. Im Vergleich der aktuellen Angaben zu den Vorgänger-Jahren 2012 und 2011, lässt sich dabei ein erkennbarer Kostenzuwachs, insbesondere im Bereich der Wohnungen mit 100 m2 und mehr verzeichnen. Im Bereich der kleineren Wohneinheiten sind die Preise von 2011 auf 2012 zwar gesunken, aber aktuell wieder leicht angestiegen.

Bei einem Vergleich der Mietpreise in anderen deutschen Städten, wie bei Immobilien in Berlin, Immobilien in Potsdam oder Immobilien in Leipzig, liegt Wiesbaden deutlich über den Durchschnittswerten.

Die Mietpreise von Häusern liegen in Wiesbaden für Objekte mit ca. 100 qm bei 10,17 €/qm, bei Wohnhäusern bis 150 qm bei 11,96 €/qm und bei Gebäuden mit einem Wohnraum von 200 qm und mehr bei durchschnittlich 14,47 €/qm.

Auch hier sind deutliche Unterscheide zu den bundesweiten Durchschnittspreisen zu erkennen. Im Vergleich mit den Jahren 2012 (100 qm: 8,84 €/qm, 150 qm 10,35 €/qm, 200 qm 13,94 €/qm) und 2011 (100 qm: 9,46 €/qm, 150 qm 9,02 €/qm, 200 qm 11,59 €/qm) sind die Mietpreise für Häuser in Wiesbaden rasant angestiegen.

Kaufpreise

In Wiesbaden ist der Preis für Eigentumswohnungen, laut dem amtlichen Immobilienmarktbericht der hessischen Landeshauptstadt, im Laufe des vergangen Jahres um ca. 8 % gestiegen. Lag der Kaufpreis für ein Objekt mit einer Wohnfläche von 80 qm im Vorjahr noch bei 2.212 €/qm, kostet dieses nun 2.396 €/qm und damit 184 € mehr pro Quadratmeter.

Die Preise für Eigentumswohnungen liegen dabei zwischen 23.000 € und 2,2 Mio €. Je nach Lage werden für Einfamilienhäuser Preise bis zu 1,3 Mio €. fällig. Der Durchschnittswert betrug 2012 661.000 €. Doppelhaushälften können Interessentn durchschnittlich für ca. 380.000 € zu kaufen.

Die Kosten für freie Wohnbaugrundstücke im Stadtgebiet lagen 2012 durchschnittlich bei 586 €/qm, was nur geringfügig mehr ist als im Jahr 2011. Besonders hohe Preise erwarten den interessierten Käufer in den Bezirken Nordost und Sonnenberg, wo die einzuplanenden Investitionen für ein Baugrundstück bei ca. 1000 €/qm einzuordnen sind. Für die restlichen Stadtgebiete gelten Grundstückspreise von rund 480 €/qm.