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Kapitalanlage Immobilien – renditestarke Objekte jetzt sichern

Immobilien zählen zu den wertbeständigsten Sachwertanlagen

Wertstabilität und Ertragschancen

Der Erwerb einer Immobilie ist eine langfristige Kapitalanlage. Da Immobilien kaum Wertschwankungen unterliegen und häufig sogar Wertsteigerungen und Renditen aus Mieteinnahmen erzielen, können sie auch als Altersvorsorge dienen. Investitionen in gefragten Lagen, wie Berlin, Hamburg oder München, erlauben derzeit bereits nach einigen Jahren höhere Renditeerwartungen.

Kurzfristige Wertschwankungen können zwar auftreten, jedoch hat dies nicht so große Bedeutung, wie beispielsweise auf dem Aktienmarkt, da sie Immobilien nicht ohne weiteres „schnell“ verkaufen können.

Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist ein menschliches Grundbedürfnis. Somit ist der Bedarf an Wohnraum stets vorhanden. Trotz sinkender Geburtenraten, führen verschiedene Gründe dazu, dass Wohnraum stets benötigt wird. Dazu zählen u. a. ansteigende, vor allem Arbeitsmarkt bedingte Zuwanderungsraten in Ballungszentren, die Zunahme an Single Haushalten und das Bedürfnis vieler Menschen nach immer größerer Wohnfläche. Darüber hinaus gelten Immobilien allgemein als inflationsgeschützt.

Mit einer hohen Rendite ist dort zu rechnen, wo das richtige Objekt gefunden wurde. Hauptsächlich eignen sich Immobilien als Kapitalanlage, die sich in Städten mit Wohnungsmangel oder Städten mit hohem Arbeitsplatzangebot befinden, da diese nicht nur mietmäßig ausgelastet sind, sondern auch sehr gute Wertsteigerung erfahren können.

Allerdings ist hier der Zeit- und auch übrige Aufwand nicht zu unterschätzen, der dafür nötig sein kann, eine geeignete Immobilie zu finden. Einzelne Aspekte können dabei meist auch nur durch einen Experten beurteilt werden.

Von übereilten Hast-Käufen ist in jedem Fall abzuraten.

Steuerliche Begünstigungen

Die Anlage in Immobilien ist auch unter dem Gesichtspunkt steuerlicher Aspekte interessant. Wenn nicht die Steuervorteile sogar zu den wichtigsten Argumenten gehören. Denn das Finanzamt gewährt Kapitalanlegern einige steuerliche Vergünstigungen und ermöglicht es überhaupt noch nennenswert Steuern zu sparen.

Da Immobilien durch ihren Gebrauch an Wert verlieren, kann der Wertverlust steuermindernd geltend gemacht werden. So können z. B. bestimmte Werbungskosten (Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten, etc.) mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Weiter sind erhöhte Abschreibungen möglich.

Deren Höhe und Dauer variieren jedoch je nach Art der Investition. Allgemein gilt die denkmalgeschützte Immobilie, als die Anlageimmobilie, welche die größten steuerlichen Vorteile genießt. Denn hier können begünstigte Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100 % steuerlich geltend gemacht werden. Ihre Sparmöglichkeiten in Bezug auf Steuern kann Ihnen z. B. ein spezieller Steuerrechner (im Internet zu finden) oder ein Berater aufzeigen.

Worauf bei Anlageimmobilien geachtet werden sollte

Fremdvermietete Immobilien

Vorsicht ist vor allem bei so genannten fremdvermieteten Immobilien geboten. Hier ist es immer wichtig auf die „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG) zu achten, die vorsieht, dass der Veräußerungsgewinn von fremdvermieteten Immobilien, die nicht mindestens 10 Jahre im Besitz (maßgebend ist das notarielle Kaufvertragsdatum) des Käufers sind, versteuert werden muss. Hierbei sollten Sie stets einen Berater konsultieren.

Nur langfristige Anlagen sind sinnvoll

Ein häufiger Wechsel von Immobilien schadet Ihrem Vermögen. Dies begründet sich zum einen durch die erhöhten Abschreibungen, die auf einen längeren Zeitraum ausgelegt sind und die bereits genannte „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG), da sie hierdurch z. B. als gewerblicher Grundstückshändler gelten, sofern Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußern.

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    Investitionsarten

    Zunächst unterscheidet man, ob sich das Objekt in Deutschland oder im Ausland befindet.

    Je nach Kapitalmenge und Risikobereitschaft können bei inländischen Objekten grundsätzlich vier verschiedene Objekttypen definiert werden:

    • Häuser/ Eigenheime
    • Wohnungen/ Eigentumswohnungen
    • Gewerbeimmobilien/ Globalobjekte
    • Anteile an Immobilienfonds

    Anschließend wird zwischen folgenden drei Objektarten differenziert:

    • denkmalgeschützte Immobilie,
    • Neubau Immobilie und
    • Immobilie aus zweiter Hand (Gebraucht- bzw. Bestandsimmobilie).

    Die denkmalgeschützte Immobilie

    Die denkmalgeschützte Immobilie

    Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft zentral gelegen. Weiter versprühen sie durch ihre Architektur einen besonderen Charme und bieten meist großzügige und individuelle Grundrisse, was sie zu beliebten Wohn- und Büroobjekten macht. Auch in Bezug auf steuerliche Vergünstigungen, gelten denkmalgeschützte Immobilien als attraktive Kapitalanlage, da der Staat aufgrund von Maßnahmen zum Denkmalschutz überdurchschnittlich hohe Steuervorteile gewährt. Der Denkmalschutz einer Immobilie muss dabei in jedem Fall behördlich anerkannt bzw. als Denkmal gelistet sein. Hinter diesen Steuervorteilen steckt der Zweck Denkmäler als schützenswertes Kulturgut zu sanieren und so für die Nachwelt zu erhalten.

    Für Kapitalanleger sind hier vor allem Immobilien interessant, die zu geringen Anschaffungskosten zu erwerben sind, auch wenn die anfallenden Modernisierungskosten zunächst recht hoch erscheinen. Das begründet sich anhand steuerlicher Aspekte, wie Sie nachfolgend sehen können.

    Modernisierungs- bzw. Sanierungskosten

    Dies können bei denkmalgeschützten Immobilien auf 12 Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren erfolgt die Abschreibung mit 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren mit 7 %.

    Anschaffungskosten

    Die Summe, die für die denkmalgeschützte Altbau Immobilie anfallen, können ebenso steuerlich abgesetzt werden. Hierbei gelten die Richtlinien:

    • bis Baujahr 1924: 40 Jahre lang 2,5 %
    • ab Baujahr 1925: 50 Jahre lang 2,0 %.

    So können Modernisierungs- und Anschaffungskosten zu jeweils unterschiedlichen Bedingungen abgeschrieben werden. Nicht steuerwirksam sind hingegen Grundstücksanteile, da diese normalerweise nicht an Wert verlieren.

    Antrag auf zusätzliche finanzielle Mittel

    Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann darüber hinaus zusätzliche finanzielle Mittel im Rahmen von Wohnbau Programmen oder regionalen Denkmalförderungsmaßnahmen beantragen. Ein Rechtsanspruch besteht hierauf jedoch nicht.

    Die Neubau Immobilie

    kapitalanlage-immobilien

    Der größte Vorteil einer Neubau Immobilie ist, dass der Käufer  bzw. Kapitalanleger in Sachen Planung und Umsetzung (vom Grundstück bis zum Innenausbau) mitentscheiden kann.

    Neubau Immobilien zeichnen sich i. d. R. durch bessere Wärmedämmung und andere moderne Technik aus, was häufig mit höheren Mieteinnahmen einhergeht.

    Steuerliche Aspekte

    Da die Neubau-Immobilie seit 2006 mit der Gebrauchtimmobilie gleichgestellt wurde, können Neubauten nicht mehr degressiv, sondern nur noch linear abgeschrieben werden. Herstellungskosten werden somit nur noch mit 2,0 % und das bei einer Dauer von 50 Jahren abgeschrieben.

    Vermietbarkeit

    Für Mieter ist eine Neubauwohnung insofern attraktiv, da diese oft in Verbindung mit Begriffen wie modern, hochwertig und Erstbezug gebracht wird. Wichtig ist natürlich auch eine entsprechende Lage. So können Sie mit einer sehr guten Vermietbarkeit rechnen, wenn Ihre Wahl auf das richtige Grundstück mit passender Lage gefallen ist, worauf ein fachgerecht errichtetes sowie geschmackvolles Gebäude platziert wird.

    Eigenprojekt oder fertig kaufen

    Neben der Variante Eigenplanung gibt es auch Neubau Immobilien, die bereits schlüsselfertig zu erwerben sind. Letzteres kann auch insofern Vorteile mit sich bringen, da es oftmals recht langwierig und schwierig ist ein geeignetes Grundstück zu einem angemessenen Preis zu finden. Weiter muss eine professionelle Baufirma bzw. ein tauglicher Architekt gefunden werden, um das Projekt entsprechend umzusetzen.

    Allerdings sollte auch die weniger risikoreiche, schlüsselfertige Variante vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden, um nicht am Ende eine „Schrottimmobilie“ gekauft zu haben, bei der „Pfusch am Bau“ betrieben wurde.

    Immobilien aus zweiter Hand

    Diese Art der Immobilie ist oder war bereits bewohnt und muss i. d. R. renoviert/saniert werden. Solche Immobilien werden auch häufig als Gebrauchtimmobilie, oder Bestandsimmobilie bezeichnet. Auch der Begriff Altbau kann hierunter fallen, sofern es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.

    Der Vorteil von Immobilien aus zweiter Hand liegt darin, dass bereits Vorerfahrungen bei der Kaufentscheidung einbezogen werden können. Denn hier liegen i. d. R. Zahlen vor, wie gut sich die Immobilie vermieten lässt. Das macht diese Art der Immobilie zur sicheren und rentablen Kapitalanlage.

    Im Gegensatz zum Neubau ist der Kauf einer Gebrauchtimmobilie i. d. R. verhältnismäßig günstig. Entscheidend ist jedoch darauf zu achten, wie es sich mit der Bausubstanz verhält und wie hoch Renovierungs- und Sanierungskosten eingeschätzt werden – holen Sie dazu kostenlos Angebote für eine Sanierung zum Vergleich ein!

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    Die richtige Immobilien Auswahl treffen

    Welche Anlageimmobilien bieten sich an?

    Grundsätzlich: egal für welchen oben genannten Typ sie sich letztlich entscheiden: prüfen Sie die Objekte! Auch bei Fonds nicht blind investieren, sondern lassen sie sich den Bestand zeigen.

    Achten Sie auf die Beschaffenheit der Bausubstanz bzw. achten sie darauf, dass Bau- und Sanierungsarbeiten qualitativ hochwertig durchgeführt wurden. Ein Fachmann kann Ihnen dabei weiterhelfen und ist zu empfehlen. Auch der Vertrag sollte eingehend geprüft werden, bevor Sie diesen unterzeichnen.

    Lage, Lage, Lage …

    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Lage der Immobilie, da diese zu großen Teilen mitbestimmt, wie gut sich das Objekt vermieten lässt oder nicht. Anhaltspunkte für eine gute Lage sind:

    • ein hinreichendes Arbeitsplatzangebot
    • geringe Lärmbelästigung (Belästigung möglich z. B. durch vielbefahrene Straßen, Gewerbe, etc.)
    • guter Anschluss an die Infrastruktur
    • ein guter Ruf des Viertels bzw. der Nachbarn
    • Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
    • gute Erreichbarkeit von Ärzten und Krankenhäusern
    • ausreichend kulturelle Angebote und öffentliche Einrichtung bzw. Freizeiteinrichtungen
    • Post und Bank sollten ohne großen Aufwand zu erreichen sein.

    Auch über zukünftige bauliche Maßnahmen der Stadt/Kommune sollten Sie sich informieren. Wichtig ist dabei vor allem, dass Sie im Vorfeld für sich festlegen, welche Mieterzielgruppe Sie ansprechen möchten.

    Eigenschaften der Wohnungen

    Besonders gut vermieten lassen sich Wohnräume, die einen Grundriss aufweisen, der weder über zu kleine noch zu verwinkelte Zimmer verfügt. Auch spielt für viele potentielle Mieter eine Rolle, wie viele Zimmer insgesamt zur Wohnung zählen und in welcher Etage sich die Wohnung befindet. Auch hier ist es wieder wichtig vorab eine bestimmte Zielgruppe zu definieren.

    Erwerbsnebenkosten

    Bevor eine Anlageimmobilie ausgewählt wird, sollte (m. H. eines Fachmanns) eine Kalkulation vorgenommen werden, die alle Kosten berücksichtigt und diese in realistischer Höhe ansetzt. Neben dem Kaufpreis sind auf jeden Fall mit einzubeziehen:

    • eventuelle Maklerprovisionen (i. d. R. zw. 3 und 7 % des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer)
    • die Grunderwerbssteuer (je nach Region zw. 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises)
    • Notar- und Gerichtskosten
    • Verwaltungskosten
    • Instandhaltungsrücklagen sowie
    • Wohngeldhöhe.

    Ablauf eines Immobilienkaufs

    Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie  sich an allererster Stelle einen

    1. geeigneten Berater suchen und eine Besichtigung des Objekts anstreben.
    2. Anschließend werden die Renditemöglichkeiten besprochen und die Immobilienfinanzierung geklärt.
    3. Darauf folgt der Termin beim Notar, der die entsprechende Beurkundung vornimmt.
    4. Wenn Sie schließlich die Wohnung/en vermieten, sollte dies schließlich zur jeweiligen Mietrendite führen. Wir haben für Sie alle wichtigen Fakten in einem gesonderten Artikel „Immobilien kaufen – der Erwerbsprozess“ zusammengetragen.
    Berechnung der Mietrendite
    Berechnung der Mietrendite

    Mietertrag & Reditekiller

    Mietertrag

    Wie der Mietrendite berechnet wird haben wir in vereinfachter Form in die nebenstehende Grafik gefügt.

    Alle in einem Kalenderjahr erzielten Mieten werden als „Rohertrag“ bezeichnet. Der Rohertrag eine Gebäudes betrifft also die Mieterträge aller Wohnungen. Vom rohertrag werden folgende Kosten abgezogen:

    • die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung der Häuser (Sondereigentumsverwaltung und WEG Verwaltung),
    • die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
    • fiktive Kosten für das Leerstandsrisiko welches als Mietausfallwagnis bezeichnet wird.

    Rohertrag – Ausgaben = Reinertrag.

    Renditekiller

    An den aufgelisteten Ausgaben erkennen sie schon die häufigsten Reditekiller:

    • zu Hohe Kosten bei der Verwaltung,
    • Mietausfall an sich und durch häufigen Mieterwechsel mit fristbedingtem Leerstand,
    • Mietnomaden“ und daraus folgende Renovierungsmaßnahmen,
    • Maklergebühren bei Neuvermietungen sowie
    • Rechtsanwaltkosten bei mögl. Rechtsstreiten.

    Dieses Risiko müssen sie bei ihren Rediteerwartungen einkalkulieren! Ihr Ziel sollte es daher sein, von vorneherein solvente Mieter zu gewinnen, um das Mietausfallrisiko zu vermindern. Eine regelmäßige Überprüfung ihres Bestandes ist daher geboten, um rechtzeitig eingreifen zu können, damit sie nicht erst am Ende des Jahres ein böse Überraschung erfahren.

    Vermieten oder Eigenbezug

    Die Alternative zur vermieteten Immobilie kann immer auch die Variante sein, das Objekt selbst zu beziehen und somit vom mietfreien Wohnen zu profitieren. In jedem Fall, sollten Sie jedoch immer einen Berater mit einbeziehen, wenn Sie vorhaben eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen.