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Hier finden Sie wissenswerte Informationen rund um das Thema Immobilien als Kapitalanlage. Welche Vorteile eine Anlageimmobilie mit sich bringen kann und was bei einer Entscheidung für eine solche keinen Falls außer Acht gelassen werden sollte, erfahren sie in den nachfolgenden Ausführungen.

Viele Städte Deutschlands verzeichnen derzeit akuten Wohnraummangel, der vermutlich auch in den nächsten Jahren noch anhalten wird. Wer eine Immobile in den betreffenden Städten besitzt, kann sich im Grunde einer guten Mietauslastung sicher sein und somit das eigene Vermögen schrittweise aufbauen. Auch im Rentenalter kann sich mit einer Immobilienanlage zusätzliches Einkommen gesichert werden.

Ein weiterer Vorteil, der aus der Anlage in Immobilen resultiert, sind Steuervorteile bzw. steuerliche Begünstigungen. Jedoch ist es letztlich immer erst die Wahl der richtigen Immobilie und die nötige Spardisziplin, die dazu führt, dass sich gute Kapitalanlagen langfristig auszahlen.

Investitionsarten

Zunächst unterscheidet man, ob sich das Objekt in Deutschland oder im Ausland befindet.

Je nach Kapitalmenge und Risikobereitschaft können bei inländischen Objekten grundsätzlich vier verschiedene Objekttypen definiert werden:

• Häuser/ Eigenheime
• Wohnungen/ Eigentumswohnungen
• Gewerbeimmobilien/ Globalobjekte
• Anteile an Immobilienfonds

Anschließend wird zwischen folgenden drei Objektarten differenziert:

• denkmalgeschützte Immobilie,
• Neubau Immobilie und
• Immobilie aus zweiter Hand (Gebraucht- bzw. Bestandsimmobilie).

Die denkmalgeschützte Immobilie

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft zentral gelegen. Weiter versprühen sie durch ihre Architektur einen besonderen Charme und bieten meist großzügige und individuelle Grundrisse, was sie zu beliebten Wohn- und Büroobjekten macht. Auch in Bezug auf steuerliche Vergünstigungen, gelten denkmalgeschützte Immobilien als attraktive Kapitalanlage, da der Staat aufgrund von Maßnahmen zum Denkmalschutz überdurchschnittlich hohe Steuervorteile gewährt. Der Denkmalschutz einer Immobilie muss dabei in jedem Fall behördlich anerkannt bzw. als Denkmal gelistet sein. Hinter diesen Steuervorteilen steckt der Zweck Denkmäler als schützenswertes Kulturgut zu sanieren und so für die Nachwelt zu erhalten.

Für Kapitalanleger sind hier vor allem Immobilien interessant, die zu geringen Anschaffungskosten zu erwerben sind, auch wenn die anfallenden Modernisierungskosten zunächst recht hoch erscheinen. Das begründet sich anhand steuerlicher Aspekte, wie Sie nachfolgend sehen können.

Modernisierungs- bzw. Sanierungskosten

Dies können bei denkmalgeschützten Immobilien auf 12 Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren erfolgt die Abschreibung mit 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren mit 7 %.

Anschaffungskosten

Die Summe, die für die denkmalgeschützte Altbau Immobilie anfallen, können ebenso steuerlich abgesetzt werden. Hierbei gelten die Richtlinien:

• bis Baujahr 1924: 40 Jahre lang 2,5 %
• ab Baujahr 1925: 50 Jahre lang 2,0 %.

So können Modernisierungs- und Anschaffungskosten zu jeweils unterschiedlichen Bedingungen abgeschrieben werden. Nicht steuerwirksam sind hingegen Grundstücksanteile, da diese normalerweise nicht an Wert verlieren.

Antrag auf zusätzliche finanzielle Mittel

Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann darüber hinaus zusätzliche finanzielle Mittel im Rahmen von Wohnbau Programmen oder regionalen Denkmalförderungsmaßnahmen beantragen. Ein Rechtsanspruch besteht hierauf jedoch nicht.

Die Neubau Immobilie

Der größte Vorteil einer Neubau Immobilie ist, dass der Käufer  bzw. Kapitalanleger in Sachen Planung und Umsetzung (vom Grundstück bis zum Innenausbau) mitentscheiden kann.

Neubau Immobilien zeichnen sich i. d. R. durch bessere Wärmedämmung und andere moderne Technik aus, was häufig mit höheren Mieteinnahmen einhergeht.

Steuerliche Aspekte

Da die Neubau-Immobilie seit 2006 mit der Gebrauchtimmobilie gleichgestellt wurde, können Neubauten nicht mehr degressiv, sondern nur noch linear abgeschrieben werden. Herstellungskosten werden somit nur noch mit 2,0 % und das bei einer Dauer von 50 Jahren abgeschrieben.

Vermietbarkeit

Für Mieter ist eine Neubauwohnung insofern attraktiv, da diese oft in Verbindung mit Begriffen wie modern, hochwertig und Erstbezug gebracht wird. Wichtig ist natürlich auch eine entsprechende Lage. So können Sie mit einer sehr guten Vermietbarkeit rechnen, wenn Ihre Wahl auf das richtige Grundstück mit passender Lage gefallen ist, worauf ein fachgerecht errichtetes sowie geschmackvolles Gebäude platziert wird.

Eigenprojekt oder fertig kaufen

Neben der Variante Eigenplanung gibt es auch Neubau Immobilien, die bereits schlüsselfertig zu erwerben sind. Letzteres kann auch insofern Vorteile mit sich bringen, da es oftmals recht langwierig und schwierig ist ein geeignetes Grundstück zu einem angemessenen Preis zu finden. Weiter muss eine professionelle Baufirma bzw. ein tauglicher Architekt gefunden werden, um das Projekt entsprechend umzusetzen.

Allerdings sollte auch die weniger risikoreiche, schlüsselfertige Variante vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden, um nicht am Ende eine „Schrottimmobilie“ gekauft zu haben, bei der „Pfusch am Bau“ betrieben wurde.

Diese Art der Immobilie ist oder war bereits bewohnt und muss i. d. R. renoviert/saniert werden. Solche Immobilien werden auch häufig als Gebrauchtimmobilie, oder Bestandsimmobilie bezeichnet. Auch der Begriff Altbau kann hierunter fallen, sofern es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.

Der Vorteil von Immobilien aus zweiter Hand liegt darin, dass bereits Vorerfahrungen bei der Kaufentscheidung einbezogen werden können. Denn hier liegen i. d. R. Zahlen vor, wie gut sich die Immobilie vermieten lässt. Das macht diese Art der Immobilie zur sicheren und rentablen Kapitalanlage.

Im Gegensatz zum Neubau ist der Kauf einer Gebrauchtimmobilie i. d. R. verhältnismäßig günstig. Entscheidend ist jedoch darauf zu achten, wie es sich mit der Bausubstanz verhält und wie hoch Renovierungs- und Sanierungskosten eingeschätzt werden – holen Sie dazu kostenlos Angebote für eine Sanierung zum Vergleich ein!

Welche Anlageimmobilien bieten sich an?

Grundsätzlich: egal für welchen oben genannten Typ sie sich letztlich entscheiden: prüfen Sie die Objekte! Auch bei Fonds nicht blind investieren, sondern lassen sie sich den Bestand zeigen.

Achten Sie auf die Beschaffenheit der Bausubstanz bzw. achten sie darauf, dass Bau- und Sanierungsarbeiten qualitativ hochwertig durchgeführt wurden. Ein Fachmann kann Ihnen dabei weiterhelfen und ist zu empfehlen. Auch der Vertrag sollte eingehend geprüft werden, bevor Sie diesen unterzeichnen.

Lage, Lage, Lage …

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Lage der Immobilie, da diese zu großen Teilen mitbestimmt, wie gut sich das Objekt vermieten lässt oder nicht. Anhaltspunkte für eine gute Lage sind:

• ein hinreichendes Arbeitsplatzangebot
• geringe Lärmbelästigung (Belästigung möglich z. B. durch vielbefahrene Straßen, Gewerbe, etc.)
• guter Anschluss an die Infrastruktur
• ein guter Ruf des Viertels bzw. der Nachbarn
• Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
• gute Erreichbarkeit von Ärzten und Krankenhäusern
• ausreichend kulturelle Angebote und öffentliche Einrichtung bzw. Freizeiteinrichtungen
• Post und Bank sollten ohne großen Aufwand zu erreichen sein.

Auch über zukünftige bauliche Maßnahmen der Stadt/Kommune sollten Sie sich informieren. Wichtig ist dabei vor allem, dass Sie im Vorfeld für sich festlegen, welche Mieterzielgruppe Sie ansprechen möchten.

Eigenschaften der Wohnungen

Besonders gut vermieten lassen sich Wohnräume, die einen Grundriss aufweisen, der weder über zu kleine noch zu verwinkelte Zimmer verfügt. Auch spielt für viele potentielle Mieter eine Rolle, wie viele Zimmer insgesamt zur Wohnung zählen und in welcher Etage sich die Wohnung befindet. Auch hier ist es wieder wichtig vorab eine bestimmte Zielgruppe zu definieren.

Erwerbsnebenkosten

Bevor eine Anlageimmobilie ausgewählt wird, sollte (m. H. eines Fachmanns) eine Kalkulation vorgenommen werden, die alle Kosten berücksichtigt und diese in realistischer Höhe ansetzt. Neben dem Kaufpreis sind auf jeden Fall mit einzubeziehen:

• eventuelle Maklerprovisionen (i. d. R. zw. 3 und 7 % des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer)
• die Grunderwerbssteuer (je nach Region zw. 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises)
• Notar- und Gerichtskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklagen sowie
• Wohngeldhöhe.

Ablauf eines Immobilienkaufs

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie  sich an allererster Stelle einen

1. geeigneten Berater suchen und eine Besichtigung des Objekts anstreben.
2. Anschließend werden die Renditemöglichkeiten besprochen und die Immobilienfinanzierung geklärt.
3. Darauf folgt der Termin beim Notar, der die entsprechende Beurkundung vornimmt.
4. Wenn Sie schließlich die Wohnung/en vermieten, sollte dies schließlich zur jeweiligen Mietrendite führen. Wir haben für Sie alle wichtigen Fakten in einem gesonderten Artikel „Immobilien kaufen – der Erwerbsprozess“ zusammengetragen.

Mietertrag & Reditekiller

Mietertrag

Wie der Mietrendite berechnet wird haben wir in vereinfachter Form in die nebenstehende Grafik gefügt.

Alle in einem Kalenderjahr erzielten Mieten werden als „Rohertrag“ bezeichnet. Der Rohertrag eine Gebäudes betrifft also die Mieterträge aller Wohnungen. Vom rohertrag werden folgende Kosten abgezogen:

• die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung der Häuser (Sondereigentumsverwaltung und WEG Verwaltung),
• die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
• fiktive Kosten für das Leerstandsrisiko welches als Mietausfallwagnis bezeichnet wird.

Rohertrag – Ausgaben = Reinertrag.

Renditekiller

An den aufgelisteten Ausgaben erkennen sie schon die häufigsten Reditekiller:

• zu Hohe Kosten bei der Verwaltung,
• Mietausfall an sich und durch häufigen Mieterwechsel mit fristbedingtem Leerstand,
• „Mietnomaden“ und daraus folgende Renovierungsmaßnahmen,
• Maklergebühren bei Neuvermietungen sowie
• Rechtsanwaltkosten bei mögl. Rechtsstreiten.

Dieses Risiko müssen sie bei ihren Rediteerwartungen einkalkulieren! Ihr Ziel sollte es daher sein, von vorneherein solvente Mieter zu gewinnen, um das Mietausfallrisiko zu vermindern. Eine regelmäßige Überprüfung ihres Bestandes ist daher geboten, um rechtzeitig eingreifen zu können, damit sie nicht erst am Ende des Jahres ein böse Überraschung erfahren.

Vermieten oder Eigenbezug

Die Alternative zur vermieteten Immobilie kann immer auch die Variante sein, das Objekt selbst zu beziehen und somit vom mietfreien Wohnen zu profitieren. In jedem Fall, sollten Sie jedoch immer einen Berater mit einbeziehen, wenn Sie vorhaben eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen.