Bachstadt Leipzig

Immobilien als Kapitalanlage in der Stadt Leipzig

Leipzig ist für viele Menschen, nicht nur beruflich bedingt, ein attraktiver Wohnort. Doch um eine Entscheidung treffen zu können, ob sich die Anlage in eine Leipziger Immobilie lohnt, sollten verschiedene Aspekte im Vorfeld betrachtet werden.

Dabei zählen nicht nur Ist-Werte, sondern es empfiehlt sich auch den bisherigen Entwicklungsverlauf zu verfolgen, um Prognosen auf die kommenden Jahre zu ermöglichen. Nachfolgend soll die Stadt Leipzig unter verschiedenen, für eine Anlage in Immobilien relevanten,  Blickwinkeln vorgestellt werden.

Deutsche Immobilien Agentur

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Leipzig

Über die Stadt Leipzig

Lage

Leipzig ist eine kreisfreie Großstadt und liegt im Freistaat Sachsen. Die Stadt erstreckt sich dabei über eine Fläche von insgesamt 297,36 km2 und ist seit 1992 in 10 Stadtbezirke und mittlerweile 95 Ortsteile gegliedert. Die Strukturdaten der einzelnen Stadtbezirke werden in regelmäßigen Abständen im Leipziger Ortteilkatalog erfasst und auch visuell aufgearbeitet. Die aktuelle Ausgabe des statistischen Jahrbuches für das Jahr 2018 kann auf der Homepage der Stadt Leipzig gratis heruntergeladen werden.

Im Zentrum der Leipziger Tiefenlandsbucht, die sich über den Nordwesten Sachsens und den Südosten Sachsenanhalts erstreckt, liegt die Stadt Leipzig. Die Tieflandsbucht war dabei vor einigen Jahren noch eine mehr oder minder seen- und baumarme Landschaft, die dennoch eine sehr hohe Bodenfruchtbarkeit aufwies. Die Leipziger Umgebung ist zwar immer noch waldarm, jedoch entstanden im Zuge der Arbeiten des Braunkohletagebaus mit den Jahren zahlreiche Seen.

Besonderheiten

Leipzig gilt als ostdeutsches Zentrum verschiedener Bereiche. Hierzu zählen u. a. Wirtschaft, Bildung, Handel und Kultur. Bei der Industrie- und Handelskammer waren im Jahr 2017 ca. 43.750 Unternehmen und über 4.200 Handwerksbetriebe gemeldet. Leipzig ist dabei u. a. der Hauptsitz des MDR (Mitteldeutschen Rundfunks) und verzeichnet verschiedene Radiosender, die in den Produktionsstudios des Komplexes Media City Leipzig ihr Programm produzieren.

Weiter gilt Leipzig in Mitteleuropa und somit über die deutschen Grenzen hinaus als ein wichtiger Standort zur Veranstaltung von Messen aller Art. Die Leipziger Messetradition geht dabei bis auf das Jahr 1165 zurück. Ein alljährliches Highlight ist dabei u. a. die Leipziger Buchmesse, die für die Stadt insofern von Bedeutung ist, da Leipzig aufgrund der Ansäßigkeit verschiedener renommierter Verlage auch als Buchstadt Leipzig bekannt ist.

Die Universitäten in Leipzig zählen zu den ältesten Hochschulen, in denen Handel und Musik auf dem Lehrplan stehen.

Entwicklung der Bevölkerung

Derzeit wohnen ca. 590.000 (amtlicher Wert aus dem I. Quartal 2018: 590.337) Menschen in Leipzig. Dabei ist in den vergangenen 5 Jahren eine Steigerung der Geburtenrate zu verzeichnen (2007 = 4.736 / 2011 = 5.490 / 2017 = 6.798 Neugeborene). Auch hat sich die Anzahl der zugezogenen Menschen erhöht, so dass im Jahr 2017 ganze 36.013 Zuzüge verzeichnet werden konnten (Vergleich 2011: 30.981 Zuzüge). Im Vergleich mit den verstorbenen und fortgezogenen Einwohnern, macht dies dennoch einen Einwohnerzuwachs aus.

Jährliche Zuzüge nach Leipzig

Bis 2030 prognostiziert das statistische Landesamt des Freistaates Sachsen auf Basis der Landesdaten einen weiteren Anstieg der Leipziger Einwohnerzahl. Nach der 2. Prognose aus dem Jahr 2016 wird für das Jahr 2030 von Werten um 615.000 Einwohnern mit Hauptwohnsitz in Leipzig ausgegangen.

Bevölkerungswachstum in Leipzig

Die wachsende Zahl an Einwohnern, hat zur Folge, dass auch der Bedarf an Wohnraum in den letzten Jahren gestiegen ist. Auch im Bereich des Wohnflächenbedarfs pro Kopf haben sich die Werte erhöht. 2016 und 2017 ist der Statistik des „Monitoringbericht Wohnen“ dabei ein Wert zwischen 45 und 46 m2/Person zu entnehmen. Prognosen zufolge wird sich dieser Wert vorerst halten.

Die sanierten Leipziger Altbauten werden u. a. aufgrund der architektonischen Qualität und häufig auch besseren Lage im Vergleich zu sanierten Wohnungen in Großsiedlungen bevorzugt. Folglich sind auch die Einwohnerzahlen, zum Nachteil der Großsiedlungen wie Grünau, bei den Altbauten gestiegen, was einen teilweisen Rückbau der Neubauten, aber auch eine dortige Aufwertung des Umfelds zur Folge hat.

Entwicklung Bautätigkeit

Leipzigs Bautätigkeit: Neubauten und Sanierung

In Leipzig ist ein beachtlicher Teil der Vorkriegsbebauung erhalten geblieben. Viele dieser Gebäude entstanden dabei während der Gründerzeit (um die Jahrhundertwende) und in der Weimarer Republik.  Nach 1945 wurden so genannte Großsiedlungen erbaut, auf die seinerzeit ca. 40 % der gesamten Wohnungen in Leipzig entfielen. Zwischen den Jahren 1960 und 1980 wurde sich auf diese Großsiedlungen in Grünau und Paunsdorf konzentriert und das Altbauviertel verhältnismäßig vernachlässigt. Mit der Zeit wurde jedoch auch eine großflächige Restaurierung der Gründerzeitbauten angestrebt. Seit diesem Sanierungsprozess wurde der Wohnungsneubau nur gering  vorangetrieben.

Im Jahr 2017 wurden in Leipzig insgesamt 333.562 Wohnungen gezählt. 84 % der Haushalte entfallen dabei auf Mietwohnungen bzw. Miethäuser.

In Bezug auf zunehmende Bevölkerungszahlen, wird vermutlich wieder mehr Wohnraum benötigt. Da aber in den letzten Jahren immer weniger Baufertigstellungen verzeichnet wurden, könnte dies unter Umständen langfristig zu einem Wohnraummangel führen.

Baufertigstellungen bei Gebäuden

Baufertigstellungen in Leipzig

Nach den Erhebungen des Statistischen Landesamts des Freistaates Sachsen konnten 2001 insgesamt 815 Gebäude-Baufertigstellungen verzeichnet werden. Darunter befanden sich 416 Neubauten, wovon 356 als Wohngebäude geplant wurden. Bis 2017 blieben diese Werte relativ ähnlich (2017: 907 Gebäude fertiggestellt, 455 Neubauten, davon 367 Wohngebäude). Im Vergleich zum Jahr 2000, in dem die Anzahl der Baufertigstellungen noch auf 2.206 Gebäude entfiel, ist allerdings ein deutlicher Rückgang zu beobachten.

Baufertigstellungen bei Wohnungen

Die Werte für fertiggestellte Wohnungen liegen im Vergleich zwischen den Jahren 2006 bis 2016 zwischen 661 (2010) und 1.837 (2015). 2017 wurden dabei 1.654 Wohnungen verzeichnet (davon Neubau: 1.144). Im Vergleich zum Vorjahr (2016) ist dabei ein leichter Rückgang zu ersehen. Vergleicht man dies wiederum mit den Werten aus dem Jahr 2000 (4.079 Wohnungsbaufertigstellungen) ist die sinkende Anzahl der Baufertigstellungen offensichtlich.

Entwicklung Wohnungsleerstand

Leipzig konnte im vergangenen Jahr einen sinkenden Wohnungsleerstand verbuchen, was sich vor allem für die Altbaubestände positiv auswirkt. Im Jahr 2000 betraf der Wohnungsleerstand rund 22 % der Wohnungen, was sich in einer Anzahl von 69.000 Wohnungen äußerte. 2010 standen bereits nur noch 34.000 Wohnungen (ca. 10,5 % der verfügbaren Wohnungen) leer. 2015 waren es etwa 19.000 (also 6%). Da allerdings der Gebäuderückbau nahezu eingestellt wurde, sind seither nur geringe Leerstandsenkungen zu verzeichnen. Allerdings hat sich der Trend zur Haushaltverkleinerung erheblich reduziert, wovon wiederum der Wohnungsmarkt profitieren kann.

Entwicklung der marktaktiven Wohnungen

Hervorgehoben sei, dass 50 % der Wohnungsleerstände nicht auf dem Markt aktiv und sanierungsbedürftig sind. Allerdings sind Wohnungen, die günstig gelegen sind und einen guten bzw. sehr guten Wohnwert aufweisen, mit großer Wahrscheinlichkeit nicht von der Leerstandproblematik betroffen und werden es auch zukünftig nicht unbedingt sein.

Derzeit nicht marktaktive Wohnungen mit Potential können jedoch durch entsprechende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wieder marktfähig werden, sofern mit der Lage und dem Preisniveau den Bedürfnissen einer Zielgruppe entsprochen wird.

Entwicklung Kauf-/Mietpreise

Mietpreise

Die Mietpreise für eine Wohnung in Leipzig sind in den letzen Jahren angestiegen. Insbesondere bei den Neuvermietungen ist in Leipzig ein erheblicher Anstieg zu verzeichnen. Hochwertige Neubauten werden in guten Leipziger Lagen derzeit mit bis zu 11,50 € kalt vermietet. Die Tendenz ist steigend.

2007 wurden für einen Quadratmeter Wohnfläche im gesamten Leipziger Durchschnitt noch 4,83 € berechnet, 2015 lag der Durchschnittswert für die monatliche Grundmiete bereits bei 5,29 €/m2. Dieser Wert erscheint im Vergleich zu den Preisen der Neuvermietungen gering, doch zu beachten ist, dass hierbei auch die Vielzahl unsanierter Häuser und Wohnungen in den Neubaugebieten einberechnet wurden, sowie nicht mieterhöhungsfähige Mietverträge aus der Vorwendezeit.

Für die durchschnittliche Gesamtmiete fallen ebenfalls höhere Kosten, als im Vergleich zu den Vorjahren an. 2007 betrug die monatliche Gesamtmiete 6,90 €/m2, 2015 waren es 7,50 €/m2. Von diesen Gesamtwerten einmal abgesehen, haben sich die Nettokaltmieten von Wohnungen, die unter einem guten bis sehr guten Wohnwert angeboten werden, deutlich erhöht.

Diese Angaben beziehen sich auf die erhobenen Daten des Amts für Statistik und Wahlen Leipzig und sind auf der Internetseite der Stadt Leipzig einsehbar.

Kaufpreise

Der Immobilienpreis liegt in Leipzig im Durchschnitt bei 1.910 €/m2 (06.2018). Je nach Objektart reicht der Durchschnittspreis dabei von 540 €/m2 (unsaniertes Mehrfamilienhaus) bis 3.222 €/m2 (Hochwertig sanierte Altbauten) und vereinzelt bis über 4.500 €/m2.

Weiterführende Informationen

Auf der offiziellen Internetpräsenz der Stadt Leipzig sind weitere Daten zu Erwerbstätigkeit bzw. Arbeitsmarkt, Wirtschaft, Kultur, u.v.m. aufgeführt. Hier gelangen Sie zu den Stadt-Daten von Leipzig.

 

Entwicklung der Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen

Jahr qm-Preis Veränderung
2014 1.880 Euro  
2015 2.030 Euro +150 Euro
2016 2.240 Euro +190 Euro
2017 2.460 Euro + 220 Euro
2018 2.735 Euro + 275 Euro

Einwohner

In der kreisfreien Großstadt leben derzeit etwa 590.000 Einwohner, womit Leipzig Rang zehn der bundesweit größten Städte belegt. Dies entspricht einer Bevölkerungsdichte von 1954 Einwohnern/km2. Die meisten Einwohner sind dabei dem Stadtbezirk Leipzig Ost zuzuordnen.

Nach aktuellen Werten weist Leipzig einen Anteil an Personen mit Migrationshintergrund von 14,1 % (83.221 Einwohner, Stand: Ende 2017) auf, wobei die meisten melderechtlich Registrierten aus der Ukraine und Russland stammen.

Laut Altersstruktur (Werte aus 2015) liegt der höchste Prozentsatz mit 9,9 % bei den 25 bis 30 Jährigen. Mit 8,7 % liegen die 30 bis 35 Jährigen auf Rang 2. Gefolgt von den 35 bis 40 Jährigen (7,0 %). Diese und alle weiteren Alterswerte können auf der Stadt-Webseite eingesehen werden.

Denkmalimmobilien in Leipzig

Die Nachfrage nach Denkmalimmobilien in Leipzig wächst seit 2000 ungebrochen. Immer mehr Personen investieren in der Messestadt in historische Wohngebäude und Mehrfamilienhäuser, die im Rahmen eines Bauträgermodells saniert und restauriert werden. Insbesondere die steuerlich geförderten Abschreibungsmodelle im Rahmen des § 7i EStG sind für Investoren interessant. Denkmalgeschützte Immobilien in Leipzig liegen in der Regel in guten bis sehr guten Lagen wie Gohlis, Eutritzsch oder der Südvorstadt. Sehr beliebt ist auch das Waldstraßenviertel mit seinem erhaltenen gründerzeitlichen Immobilienbestand.

Die Höhe der steuerlich geförderten Abschreibungen variiert von Objekt zu Objekt und liegt meist zwischen 40 und 80 % des Kaufpreises der Immobilie.

In Fachkreisen sind die Denkmalschutzimmobilien Leipzigs bekannt für hohe Wertsteigerungspotentiale, die sich durch verhältnismäßig günstige Kaufpreise (Im Einkauf) bei wachsenden Mieten ergeben. Die durchschnittliche Rendite von Denkmalschutzobjekten in Leipzig ist deshalb um einiges Höher, als in Städten vergleichbarer Größe.

Auf dem Immobilienmarkt in Leipizg tummeln sich diverse Anbieter von teilweise sehr exklusiven Objekten. Die Vielfalt der angebotenen Objekte ist groß.