Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

Letzte Möglichkeit, in Deutschland nennenswert Steuern zu sparen

Denkmalimmobilien gewinnen seit mehreren Jahren immer mehr an Popularität. Dies mag daran liegen, dass eine solche Investition die letzte Chance ist, um in Deutschland nennenswert die eigene Steuerlast zu mindern. Insbesondere die ersatzlose Streichung der sogenannten degressiven Abschreibung für Neubauten, hat dafür gesorgt, dass immer mehr private Kapitalanleger in Denkmalimmobilien die letzte legale Möglichkeit sehen, um Steuern zu sparen.

Denkmalgeschütze Immobilien als Kapitalanlage
Deutsche Immobilien Agentur

Objektliste für Denkmalimmobilien.
Fordern Sie die komplette Objektliste kostenlos an.Hier anfordern

Weniger Investitionen in Neubauten. Mehr Investitionen in Steuersparmodelle.

Investitionen, die sich zuvor auf die verschiedenen Anlageklassen verteilten, konzentrieren sich nun mehr und mehr in diesem Segment. Verwunderlich ist dies nicht. Denn die Absicht eines privaten Kapitalanlegers ist es die eigene Rendite bei möglichst gleich bleibendem Risiko zu maximieren. Dies ist zum einen durch eine Erhöhung der Erträge (Mieteinkünfte) möglich und zum anderen durch die Nutzung von Steuersparmöglichkeiten, wie der sogenannten Denkmalabschreibung nach §7i EStG.

Warum Investitionen in Denkmäler vom Staat gefördert werden

Bund und Länder haben ein Interesse daran private Investitionen in Denkmäler zu fördern. Denkmäler gelten als erhaltenswertes Kulturgut und sind Zeitzeugen der verschiedenen Zeitepochen.

Was wäre Deutschland ohne Sanssouci oder Neuschwanstein? Insofern ist es wünschenswert, dass sich Bürger für die Erhaltung solcher Bauwerke einsetzen. Allerdings fordert der Denkmalschutz die Einhaltung hoher Auflagen, die bei der Restaurierung eines Denkmals beachtet werden müssen. Dies kann zum Beispiel die Verwendung bestimmter historischer Farben beinhalten, den Einbau originalgetreuer Dachziegel, oder die Rekonstruktion historischer Fenster. Leider ist die Einhaltung dieser Auflagen mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden, da historische Bauteile oder originalgetreue Rekonstruktionen immer Sonderanfertigungen und nicht "von der Stange" erhältlich sind. Um diese Benachteiligung auszugleichen belohnt hat der Gesetzgeber private Investoren mit einer indirekten Subvention über Steuerersparnisse, um das Ziel der Erhaltung der Denkmäler zu erreichen.

Höhe der Denkmalabschreibungen

Die Höhe der Denkmalabschreibungen variiert von Objekt zu Objekt. Dies hängt damit zusammen, dass nur die Maßnahmen gefördert werden, die

"... die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, ..." (Siehe § 7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen)

Solche Maßnahmen sind insbesondere die Herstellungskosten für Baumaßnahmen - also Sanierungskosten.

Die Denkmalabschreibung bemisst sich also nicht nach dem Kaufpreis der Altbausubstanz (d.h. das sanierungsbedürftige Gebäude) sondern nach den Sanierungskosten. Die Abschreibungshöhe wiederum wird bestimmt durch die gesetzlichen Regelungen des § 7i EStG, in dem

"... im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent..."

abgeschrieben werden können.

Beispiel für Denkmalabschreibungen nach § 7i EStG

  • Kosten für die Sanierung eines Denkmals: 100.000 €
  • Abschreibung im Jahr der Herstellung 9 %: 9.000 €
  • Abschreibung in den folgenden 7 Jahren 9 %: 9.000 €
  • Abschreibung in den folgenden 4 Jahren 7%: 7.000 €

Gegenrechnung: 8 Jahre * 9.000 € + 4 Jahre 7.000 € = 100.000 €

Zu beachten ist dabei, dass es unerheblich ist, wann im "Jahr der Herstellung" die Arbeiten abgeschlossen werden. Dies bedeutet, dass die Denkmalabschreibung für unser Beispiel auch 9.000 € beträgt, wenn die Sanierungsmaßnahmen am 31.12. abgeschlossen werden. Denkmalabschreibungen berechnen sich damit nicht "pro rata temporis" (d.h. zeitanteilig) sondern immer voll auf das jeweilige Jahr. (Anders als bei der linearen Abschreibung) Denkmalabschreibungen können somit bei der Steuererklärung vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, was die Erstattung von zu viel gezahlter Steuer zur Folge hat.

Eine Denkmalimmobilie sollte erst nach dem Kauf saniert werden

In vielen Fällen sind Kaufinteressenten irritiert über die Tatsache, dass ein Denkmalprojekt schon vor der Sanierung aufgeteilt und verkauft wird. Dies hängt damit zusammen, dass die Auswirkungen und Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von Steuerförderungen unbekannt sind. Wird die Sanierung des Denkmals von einem Bauträger durchgeführt bevor gekauft wurde, so

"baut das Unternehmen die Denkmalabschreibungen regelrecht weg".

Denn nur Maßnahmen, die nach dem Erwerb anfallen, sind absetzbar. Dies bedeutet: Desto früher Sie ein Denkmal oder eine Denkmalwohnung kaufen, desto höher sind die möglichen Abschreibungen. Wurde bereits mit der Sanierung und Restaurierung des Denkmals begonnen, können ggf. einige Teile der Sanierungskosten nicht mehr steuerlich wirksam angesetzt werden.

Wie sich eine Denkmalinvestition auf Ihre Steuer auswirkt

Prinzipiell ist eine Investition in eine Denkmalimmobilie geeignet, um als Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Dies bedeutet dass Sie das erworbene Immobilieneigentum zur Erzielung eines Mietertrages nutzen, also nicht selbst bewohnen. (Sogenannte Eigennutzung) Nur in einem solchen Fall ist es möglich die Steuerabschreibungen gem. § 7i EStG in Anspruch zu nehmen.

Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einkünften können die innerhalb dieser Einkunftsart angefallenen Kosten abgezogen werden.

Dazu gehören auch die Sonderabschreibungen und die für die Zinsen der für die Investition aufgenommenen Finanzierung sowie Aufwendungen, die direkt durch die Vermietung entstehen (Verwaltung, Makler usw.). In der Regel werden Denkmäler mit einem Eigenkapitalanteil von etwa 25 % finanziert, da durch einen geringen Eigenkapitalanteil der steuerliche Vorteil steigt. Die mit der Denkmalinvestition verbundenen Verluste (inkl. der Abschreibungen) können in vielen Fällen die Mieterträge übersteigen, sodass der Verlust in dieser Einkunftsart unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. In einem solchen Fall sind die erzielten Mieterträge "quasi Steuerfrei" und darüber hinaus ein weiterer Teil Ihrer Einkünfte.