Wir möchten ihnen aufzeigen, welche Faktoren zur Immobilienbewertung herangezogen werden und wie sie den Verkaufspreis selbst steuern können.
Mit diesem Beitrag erweitern wir den Artikel zum Thema „Immobilien verkaufen„. Anlass sind die aktuell zahlreich erschienenen Berichte vom Immobilienboom in Deutschland und den potentiell verkaufswilligen Eigentümern (u.a. bei zeit.de). Wir möchten ihnen aufzeigen, welche Faktoren zur Immobilienbewertung herangezogen werden und wie sie den Verkaufspreis selbst steuern können.
Hohe Nachfrage, wenig Angebot
Sicher hatten sie bereits die typischen Wurfzettel diverser Immobilienunternehmen, wie Von Poll, Engel & Völkers oder die Maklerabteilungen diverser Banken, im Briefkasten: “Sie wollen ihre Immobilie verkaufen? Jetzt kostenlos Wertgutachten erstellen lassen!”. Dazu auch noch verstärkt Fernsehwerbung von Maklerportalen wie McMakler oder Aroundhome, die die Immobilienbewertung per Mausklick anbieten.
Der Grund: Je nach Standort gibt der Markt aktuell nichts her und so muss man aktiv auf die Eigentümer zugehen.
Der Wert einer Immobilie ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, die einer individuellen Bewertung unterliegen. An der Stelle verweisen wir nochmal auf den Artikel “Immobilien verkaufen”. In diesem wird u.a. erklärt wird, warum sie als Eigentümer einen Makler nicht kategorisch ausschließen sollten, er sogar höhere Verkaufspreise erzielen kann, als sie selbst.
Werterhaltende & wertsteigernde Faktoren
Man unterscheidet zwischen Faktoren die sie direkt beeinflussen können und denen, die gegeben sind.
Lage des Grundstücks
Diesen Faktor können sie nicht beeinflussen. Durch Recherche beispielsweise der Historie lassen sich aber die positiven Aspekte & Entwicklungen für den Verkauf herausstellen. Je nach Zielkäufergruppe kann die Lage des Grundstücks sehr unterschiedlich in die Bewertung einfließen.
Es gibt Interessenten, die eine sehr gute Infrastruktur schätzen. Dazu gehören Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel, die fußläufig erreichbar sind, aber auch eine gute Verkehrsanbindung an die Autobahn, ein Bahnhof oder ein Flughafen. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und eine gute ärztliche Versorgung sind weitere Kriterien, die den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen können.
Aber auch Grundstücke, die eine sehr ruhige und abgeschiedene Lage haben, können von Interessenten, die eine solche Immobilie suchen, sehr gut bewertet werden. Neben dem objektiven Wert, der sich durch die Größe und die Ausstattung des Hauses definiert, sind einige Interessenten bereit, für ein Objekt, nach dem sie lange gesucht haben, einen guten Preis zu zahlen.
Die objektiven Bewertungskriterien in der Übersicht:
- die Größe des Hauses/ der Wohnung,
- die Anzahl der bewohnbaren Zimmer,
- das Vorhandensein eines Kellers und/oder ein
- ausgebautes Dachgeschoss fließen mit in die Bewertung ein.
Der Garten wird ebenfalls nach seiner Größe bewertet. Ist er gepflegt mit üppiger Bepflanzung und gibt es Anbauten (Carport, Gartenhaus oder eine Außensauna) trägt er ebenfalls zur Wertsteigerung bei.
Innenausstattung der Immobilie
Für einen Verkauf gilt: der erste Eindruck zählt! Soll der Wert einer Immobilie umfassend ermittelt werden, ist die Innenausstattung mit einzubeziehen. Dabei handelt es sich um alle Elemente, die ausgetauscht und modernisiert werden können.
Aber Vorsicht: Design ist Geschmackssache! Machen sie erst die Hausaufgaben (siehe „Wie verkaufe ich meine Immobilie richtig?)“.
In vielen Immobilien ist die Einrichtung von Küche und Bad fest verbaut und somit an die Räumlichkeiten angepasst. Im Badezimmer werden nicht nur die Gestaltung der Wände und Böden und die Art der Fliesen, sondern auch die Qualität der Sanitärobjekte in die Ausstattung einbezogen. So gibt es namhafte Hersteller für Sanitärkeramik, die Elemente in ansprechendem Design kreieren und aufeinander abstimmen. Dazu gehören das Waschbecken, die Badewanne und das WC, das gern mit einem Bidet kombiniert wird.
Auch die Qualität der eingebauten Dusche mit ihrer fest installierten Duschabtrennung trägt gemeinsam mit den anderen Ausstattungsmerkmalen zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Gern gesehen wird ein weiteres WC im Erdgeschoss mit einer kleinen Dusche und ein eigenes Bad, das an die Kinder- oder Gästezimmer angegliedert ist.
Eine Einbauküche aus hochwertigen Elementen stellt für viele Interessenten das Herz des Wohnbereichs dar. Sind die Möbel aus Holz gefertigt und wurden hochwertige Einbaugeräte verbaut, kann dies eine Wertsteigerung im fünfstelligen Bereich ausmachen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Küchenraum groß ist und viel Bewegungsfreiheit bietet. Ein großer Tisch und ein frei im Raum platzierter Kochbereich gelten als modern und zeitgemäß.
Einen sehr wichtigen Aspekt bei der Bewertung einer Immobilie stellen
- die Fenster,
- die Türen und
- die Gestaltung von Böden und Wänden dar.
Hochwertige Fußböden aus Parkett oder edle Holzdielen gelten als beliebt und zeitlos. Die Wand- und Deckengestaltung mit Holzpaneelen wirkt sich ebenfalls positiv auf die Ermittlung des Wertes aus. Aber auch hochwertige Teppiche, eine schön gestaltete Treppe aus Echtholz und mehrfach verglaste Fenster, die viel Licht spenden, gehören zu den wert steigernden Elementen, die nicht unberücksichtigt bleiben sollten.
Wie verkaufe ich meine Immobilie richtig?
Um erfolgreich ihre Immobilie zum besten Preis platzieren zu können, machen Sie zunächst ihr Hausaufgaben und bereiten Sie alle Unterlagen vor:
- Grundbuchaustrag
- Grundrisse der Etagen/ Wohnung(en)
- Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
Definieren sie ihren Wunschkäufer (z.B. Familie, Single, junges Paar, Senioren etc.) und arbeiten sie heraus, was diesen Kunden jeweils wichtig ist.
Sofern sie selbst ihr Immobilien am Markt verkaufen möchten, recherchieren sie die Umgebungsvariablen, die für ihren best anzunehmenden Kunden relevant sein können. Wenn ihre Immobilie am besten zu einer Familie passt, dann stellen sie die für diese Käufergruppe notwendigen Standortfaktoren heraus:
- wo ist der nächste Kindergarten/ Tagesmutter
- Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten
- ÖPNV
- weiterführende Bildungseinrichtungen
- Spielplätze, Parks etc.
- Kultureinrichtungen, Bars, Restaurants etc.
Nun betrachten sie ihre Immobilie und überlegen, welchem Kundentypus ihre Immobilie am meisten bietet. Tragen sie diese z.B. auf einer Karte ab, so dass potentielle Käufer einen Eindruck der Umgebung gewinnen können.
Wenn der Bedarf einer Kundengruppe durch ihre Immobilie sehr gut bedient wird, gibt es neben den objektiven Bewertungskriterien einen ideellen Wert. Dieser ideelle Wert kann zu einem Anstieg des Kaufpreises für eine Immobilie führen.
Was sie selbst zur Wertsteigerung beitragen können
Prüfen Sie ihren Budgetrahmen für Renovierungen und Modernisierung. Wie oben beschrieben, haben sie mit der Innenaustattung einen Hebel, um direkt die Bewertung der Immobilie zu steigern.
Daneben zählt auch die Modernisierung der Infrastruktur der Immobilie (Strom-, Wasserleitungen, Dach) als wertsteigerndes Argument. Wussten Sie, dass Versicherer bis zu 40 % Rabatt auf den Grundtarif der Gebäudeversicherung einräumen? Gründlich renovierte Immobilien werden wegen des geringeren Schadenrisikos als Neubauten bewertet – ein geldwerter Vorteil, der sich für den Käufer auszahlt. Auch weil er keine frühzeitige Sanierung fürchten muss.
Legen Sie fest, welcher Teilbereich zeitlich und finanziell für sie machbar ist und starten sie die Arbeiten vor dem Verkauf. Welcher Arbeitsabschnitt den größeren Einfluss auf den Verkaufspreis hat, liegt widerum an der avisierten Zielgruppe.
Sie sehen: Die Vorarbeit ist mit der wichtigste Schritt für erfolgreichen Verkauf.
Mein Onkel hat mich letztens zum Thema Immobilienbewertung etwas gefragt, aber ich wusste bisher kaum etwas darüber. Das ist interessant zu wissen, dass ein gut gepflegter Garten auch die Bewertung beeinflussen kann. Nächstes Mal, wenn ich ihn sehe, kann ich ihm erzählen, was ich hier gelesen habe.