Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft zentral gelegen. Weiter versprühen sie durch ihre Architektur einen besonderen Charme und bieten meist großzügige und individuelle Grundrisse, was sie zu beliebten Wohn- und Büroobjekten macht. Auch in Bezug auf steuerliche Vergünstigungen, gelten denkmalgeschützte Immobilien als attraktive Kapitalanlage, da der Staat aufgrund von Maßnahmen zum Denkmalschutz überdurchschnittlich hohe Steuervorteile gewährt. Der Denkmalschutz einer Immobilie muss dabei in jedem Fall behördlich anerkannt bzw. als Denkmal gelistet sein. Hinter diesen Steuervorteilen steckt der Zweck Denkmäler als schützenswertes Kulturgut zu sanieren und so für die Nachwelt zu erhalten.

Für Kapitalanleger sind hier vor allem Immobilien interessant, die zu geringen Anschaffungskosten zu erwerben sind, auch wenn die anfallenden Modernisierungskosten zunächst recht hoch erscheinen. Das begründet sich anhand steuerlicher Aspekte, wie Sie nachfolgend sehen können.

Modernisierungs- bzw. Sanierungskosten

Dies können bei denkmalgeschützten Immobilien auf 12 Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren erfolgt die Abschreibung mit 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren mit 7 %.

Anschaffungskosten

Die Summe, die für die denkmalgeschützte Altbauimmobilie anfallen, können ebenso steuerlich abgesetzt werden. Hierbei gelten die Richtlinien:

• bis Baujahr 1924: 40 Jahre lang 2,5 %
• ab Baujahr 1925: 50 Jahre lang 2,0 %.

So können Modernisierungs- und Anschaffungskosten zu jeweils unterschiedlichen Bedingungen abgeschrieben werden. Nicht steuerwirksam sind hingegen Grundstücksanteile, da diese normalerweise nicht an Wert verlieren.

Antrag auf zusätzliche finanzielle Mittel

Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann darüber hinaus zusätzliche finanzielle Mittel im Rahmen von Wohnbau Programmen oder regionalen Denkmalförderungsmaßnahmen beantragen. Ein Rechtsanspruch besteht hierauf jedoch nicht.

Der größte Vorteil einer neu gebauten Immobilie ist, dass der Käufer  bzw. Kapitalanleger in Sachen Planung und Umsetzung (vom Grundstück bis zum Innenausbau) mitentscheiden kann.

Neubauimmobilien zeichnen sich i. d. R. durch bessere Wärmedämmung und andere moderne Technik aus, was häufig mit höheren Mieteinnahmen einhergeht.

Steuerliche Aspekte

Da die Neubau-Immobilie seit 2006 mit der Gebrauchtimmobilie gleichgestellt wurde, können Neubauten nicht mehr degressiv, sondern nur noch linear abgeschrieben werden. Herstellungskosten werden somit nur noch mit 2,0 % und das bei einer Dauer von 50 Jahren abgeschrieben.

Vermietbarkeit

Für Mieter ist eine Neubauwohnung insofern attraktiv, da diese oft in Verbindung mit Begriffen wie modern, hochwertig und Erstbezug gebracht wird. Wichtig ist natürlich auch eine entsprechende Lage. So können Sie mit einer sehr guten Vermietbarkeit rechnen, wenn Ihre Wahl auf das richtige Grundstück mit passender Lage gefallen ist, worauf ein fachgerecht errichtetes sowie geschmackvolles Gebäude platziert wird.

Eigenprojekt oder fertig kaufen

Neben der Variante Eigenplanung gibt es auch Neubauimmobilien, die bereits schlüsselfertig zu erwerben sind. Letzteres kann auch insofern Vorteile mit sich bringen, da es oftmals recht langwierig und schwierig ist, ein geeignetes Grundstück zu einem angemessenen Preis zu finden.
Weiter muss eine professionelle Baufirma bzw. ein tauglicher Architekt gefunden werden, um das Projekt entsprechend umzusetzen.

Allerdings sollte auch die weniger risikoreiche, schlüsselfertige Variante vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden, um nicht am Ende eine „Schrottimmobilie“ gekauft zu haben, bei der „Pfusch am Bau“ betrieben wurde.

Diese Art der Immobilie ist oder war bereits bewohnt und muss i. d. R. renoviert/saniert werden. Solche Immobilien werden auch häufig als Gebrauchtimmobilie, oder Bestandsimmobilie bezeichnet. Auch der Begriff Altbau kann hierunter fallen, sofern es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.

Der Vorteil von Immobilien aus zweiter Hand liegt darin, dass bereits Vorerfahrungen bei der Kaufentscheidung einbezogen werden können. Denn hier liegen i. d. R. Zahlen vor, wie gut sich die Immobilie vermieten lässt. Das macht diese Art der Immobilie zur sicheren und rentablen Kapitalanlage.

Im Gegensatz zum Neubau ist der Kauf einer Gebrauchtimmobilie i. d. R. verhältnismäßig günstig. Entscheidend ist jedoch darauf zu achten, wie es sich mit der Bausubstanz verhält und wie hoch Renovierungs- und Sanierungskosten eingeschätzt werden – holen Sie dazu kostenlos Angebote für eine Sanierung zum Vergleich ein!

Grundsätzlich: egal für welchen oben genannten Typ sie sich letztlich entscheiden: prüfen Sie die Objekte (z.B. vorbei fahren, Mieter fragen)! Auch bei Fonds nicht blind investieren, sondern lassen sie sich den Bestand zeigen.

Achten Sie auf die Beschaffenheit der Bausubstanz bzw. achten sie darauf, dass Bau- und Sanierungsarbeiten qualitativ hochwertig durchgeführt wurden.
Ein Fachmann/ Bausachverständiger (fragen sie z.B. bei einem Bauingenieurbüro ihres Vertrauens) kann Ihnen dabei weiterhelfen und ist zu empfehlen. Auch der Vertrag sollte eingehend (z.B. von einem Anwalt) geprüft werden, bevor Sie diesen unterzeichnen.

Fremdvermietete Immobilien

Vorsicht ist vor allem bei so genannten fremdvermieteten Immobilien geboten. Hier ist es immer wichtig auf die „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG) zu achten, die vorsieht, dass der Veräußerungsgewinn von fremdvermieteten Immobilien, die nicht mindestens 10 Jahre im Besitz (maßgebend ist das notarielle Kaufvertragsdatum) des Käufers sind, versteuert werden müssen. Hierbei sollten Sie stets einen Berater konsultieren.

Nur langfristige Anlagen sind sinnvoll

Immobilien haben einen langen Anlagehorizont. Ein häufiger Wechsel schadet Ihrem Vermögen. Dies begründet sich zum einen durch die erhöhten Abschreibungen, die auf einen längeren Zeitraum ausgelegt sind und die bereits genannte „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG), da sie hierdurch z. B. als gewerblicher Grundstückshändler gelten, sofern Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußern.