Immobilien sind eine scheinbar sichere Anlage. Eigentumswohnungen und Häuser gelten als rentabel, krisensicher und perfekte Altersvorsorge. Das Eigenheim zählt daher zu den wichtigsten Lebenszielen der Deutschen. Was aber viele nicht wissen: man kann auch beim Kauf Richtiges einfach richtig machen.
Denn der Immobilienmarkt unterliegt der periodischen Schwankung von Angebot und Nachfrage – diese Schwankungen zu beobachten und zu kennen kann sich auszahlen. Doch verhält sich dieser im Vergleich zum Großteil der restlichen Konjunktur azyklisch.
Experten nennen dieses Phänomen „Schweinezyklus„. Wer diesen Zyklus beim Immobilienkauf beachtet, kann viel Geld sparen und vor allem Verluste vermeiden. Vor dem Hintergrund einer Diskussion über eine drohende Immobilienblase in Deutschland erklären ihnen, wie der Schweinezyklus funktioniert und wann man am besten in Immobilien investiert.
Das Problem der Zeitverzögerung
Der Begriff „Schweinezyklus“ geht auf den Agrarwissenschaftler Arthur Hanau zurück, der 1927 in seiner Dissertation zur Preisentwicklung von Schweinefleisch feststellte, dass Bauern erst mit einer gewissen Zeitverzögerung (wirtschaftswissenschaftlich: time lag) auf Änderungen am Schweinemarkt reagieren können.
- Denn steigt der Preis für Schweinefleisch, wollen die Bauern mehr Fleisch auf den Markt bringen. Also investieren sie verstärkt, um das Angebot an die Nachfrage anzupassen. Zucht und Aufzucht der Tiere dauern allerdings ihre Zeit.
- Mit Verzögerung bringen dann alle Bauern auf einmal ihre Ware auf den Markt, was das Angebot in die Höhe schnellen und den Preis fallen lässt.
- Das führt seitens der Bauern wieder zu weniger Investitionen, das Angebot fällt, der Preis steigt und der Schweinezyklus beginnt von vorn.
Der Schweinezyklus im Immobilienmarkt
Für den Immobilienmarkt gilt Ähnliches. Experten unterscheiden hier vier Phasen, die aber weder vorhersagbar sind noch gleichmäßig verlaufen. Mit Sicherheit kann man daher nie sagen, in welcher Phase des Schweinezyklus der Immobilienmarkt gerade ist.
- Der Zyklus beginnt mit der Marktbereinigung (2. Phase). Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass aufgrund des Überangebots an Wohnraum zu viel Leerstand herrscht und die Immobilienpreise und Mieten in den Keller rutschen. Dadurch werden aber auch die Investitionen zurückgefahren und weniger Neubauten errichtet.
- Das verringert das Wohnraumangebot, der Preisverfall schwächt sich ab und der Markt stabilisiert sich (3. Phase). Fehlende Investitionen und das Herunterfahren des Wohnungsbaus führen nach einer gewissen Zeit zum Wohnungsmangel und somit zur vermehrten Nachfrage. Die Preise für Wohnraum steigen und Immobilien werden wieder lukrativ.
- In der Projektentwicklungsphase (4. Phase) investieren Anleger daher wieder verstärkt in den Wohnungsbau. Die Zeitverzögerung bis zur Fertigstellung sorgt dafür, dass die Nachfrage relativ lange konstant bleibt und mit einem Schlag wieder viel Wohnraum verfügbar ist.
- Das Angebot ist dann wieder größer als die Nachfrage und der Schweinezyklus erreicht schließlich die Phase der Überbauung (1. Phase).
Den Schweinezyklus ausnutzen und in Immobilien investieren
Viele Investoren – und hier vor allem private Anleger – beschäftigen sich nicht mit dem Immobilienmarkt und legen ihr Geld an, sobald welches zur Verfügung steht. Geschieht das in der vierten Phase des Schweinezyklus, bleibt von der erhofften Rendite vorerst nicht viel übrig und im schlimmsten Fall wird die Immobilie zur Schuldenfalle.
Gerade wer Wohnraum auf Pump schafft und die Kredite nach geplatzter Immobilienblase nicht zurückzahlen kann, riskiert die Insolvenz. Im Immobiliensektor lohnt sich daher immer die Marktbeobachtung. Mehrjähriges Abwarten kann dann ein kleines Vermögen sparen.
Denn wer in der zweiten Phase des Zyklus investiert, kann nicht nur günstig kaufen oder bauen, sondern weiß seine Immobilie im Angebot, sobald die Nachfrage wieder steigt.
Investieren sie daher überlegt statt überstürzt – nutzen sie unsere kostenlosen, ausführlichen Marktanalysen für Immobilien in ausgewählten deutschen Städten und fragen sie unverbindlich die aktuellen Angebote an.