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Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Die Wörter Sondernutzungsrecht und Sondereigentum, Teilungserklärung und Teileigentum und viele Fachbegriffe mehr, verwirren nicht nur Laien.

Immobilien wissen

Auch bei Kunden stellen wir häufig Unklarheit zu den wichtigen Ausdrücken im WEG-Recht fest. Wir von der Deutschen Immobilien Agentur versuchen schnell und verständlich für Jedermann diese Begriffe zu klären.

Erfahren Sie auf dieser Seite Details zu folgenden Punkten:

Teilungserklärung

Interessenten für Eigentumswohnungen sollten immer vor dem Kauf die Teilungserklärung gründlich gelesen haben. Denn sie ist genauso Vertragsbestandteil, wie der Bauträgervertrag selbst. Die Teilungserklärung “teilt” im wörtlichen Sinne eine Immobilie auf.

Dies ist notwendig, da im deutschen Grundstücksrecht ein Haus und ein Grundstück eine Einheit bilden. Es ist nicht möglich nur das Haus, als Ansammlung von Backsteinen einzeln zu kaufen. Lediglich das Grundstück mit aufstehendem Gebäude kann von Ihnen erworben werden.

Käufer einer Eigentumswohnung sind somit nicht in der Lage nur die Wohnung zu kaufen. Immer muss das Grundstück (oder ein Teil davon) mit erworben werden.

Aus diesem Grunde sieht der Gesetzgeber die Teilung eines Grundstücks (Durch Teilungserklärung) vor. Die Teilungserklärung trennt in der Immobilie die einzelnen Sondereigentumseihneiten (z.B. Wohnungen) und das Gemeinschaftseigentum (alles was nicht Wohnung ist) voneinander. Teil des Gemeinschaftseigentums ist somit auch das Grundstück. Und ein Teil des Gemeinschaftseigentums (Miteigentumsanteil) ist mit Ihrer Wohnung verbunden.

Der Miteigentumsanteil ist in der Regel berechnet nach der Größe der Sondereigentumseinheiten, etwa die Wohnfläche.

Kaufen Sie also eine Wohnung, so erwerben Sie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum (z.B. Ihre Wohnung) ist der Teil, der ausschließlich Ihnen gehört. Am Gemeinschaftseigentum besitzen Sie einen Miteigentumsanteil. (Obwohl “Besitzen” nicht das exakte Wort ist, denn der “Besitz” ist nicht gleich “Eigentum”. Doch ich kenne kein Verb, dass das Eigentum besser ausdrückt – evtl. sollte man im Duden “eigentümern” aufnehmen)

Per Ausschlussverfahren Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum trennen

Machen Sie es sich leicht! Gehen Sie nach dem Ausschlussprinzip vor, um zu verstehen, was Ihnen gehört und was nicht. Ein Mehrfamilienhaus besitzt nur Teile von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes nicht. Ist ein Teil Sondereigentum, so kann er kein Gemeinschaftseigentum mehr sein und umgekehrt.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist der Teil, an dem Sie das Eigentum erwerben können. Das Sondereigentum ist immer mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Das Gesetz sieht zwei Formen des Sondereigentums vor. Nämlich das

  1. Wohnungseigentum und das
  2. Teileigentum

Dabei verstehen wir unter Wohnungseigentum alle Sondereigentumseinheiten, die zu Wohnzwecken dienen. Teileigentum sind alle Sondereigentumseinheiten, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu gehören etwa Gewerbeeinheiten oder Tiefgaragenstellplätze. Auch hier können Sie wieder per Ausschluss verfahren. Dient Ihr Sondereigentum zu Wohnzwecken, so ist es Wohnungseigentum und kann deshalb kein Teileigentum sein und umgekehrt

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist der Teil eines Mehrfamilienhauses, der der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen gehört (sog. Teilrechtsfähiger Verband). Ist ein Teil des Hauses kein Sondereigentum, so muss es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum handeln.

Da das Gemeinschaftseigentum allen “gehört” haften auch alle gemeinsam mit der Gemeinschaft dafür. Dies bedeutet, dass nicht der einzelne Wohnungseigentümer etwa die Forderungen eines Dachdeckers haftet, sondern die WEG gegenüber ihrem Vertragspartner.

Eine Gesamthaftung der Einzeleigentümer nach Außen ist nur durch den einstimmigen Beschluss fassbar. Zum Gemeinschaftseigentum gehören etwa das Grundstück, die Gärten, das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade – genaueres regelt immer die Teilungserklärung.

Das Sondernutzungsrecht als spezieller Teil des Gemeinschaftseigentums

Es gibt Teile eines Mehrfamilienhauses, die nicht nicht zum Sondereigentum gehören können, aber trotzdem der Ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen sollen. Das kann zum Beispiel ein Privatgarten oder eine im Erdgeschoss befindliche Terrasse sein. Diese Teile sind deshalb nicht Sondereigentumsfähig, weil hierfür keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden kann. Diese gibt es nur für Teile des Hauses, die räumlich von den anderen Teilen abgegrenzt sind, etwa durch eine Tür, oder Mauer.

Zum Zwecke dieses Dilemmas gibt es das Sondernutzungsrecht. Es ist ein bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. So wird in der Teilungserklärung einem Eigentümer zum Beispiel das Sondernutzungsrecht an einer  Terrasse im Erdgeschoss zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen.

Das Sondernutzungsrecht ist in den meisten Fällen auch als solches in Plänen gekennzeichnet. Die Nutzungsart selbst regelt wieder die Teilungserklärung, also zum Beispiel, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden dürfen.

Ein Sondernutzungsrecht wird üblicherweise auch an oberirdischen Kfz-Stellplätzen zugewiesen, da hier kein Sondereigentum begründet werden kann (siehe weiter oben, Abgeschlossenheitsbescheinigung).

Deutsche Immobilien Agentur

Über die Autoren

Bei der Deutschen Immobilien Agentur (DIA) haben sich Experten für Kapitalanlagen im Immobilienmarkt zusammengefunden. Die DIA hat ihren Sitz in Berlin.