Was ist der Mietertrag?
Der Mietertrag, auch bekannt als Mietrendite oder Bruttomietrendite, ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie und ihrem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis darstellt. Mit anderen Worten zeigt der Mietertrag, wie viel Einkommen Sie aus Ihrer Immobilie im Verhältnis zu deren Wert generieren.
Berechnung des Mietertrags
Die Berechnung des Mietertrags ist relativ einfach. Hier ist die Formel: Mietertrag = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis der Immobilie) * 100
Alle in einem Kalenderjahr erzielten Mieten werden als „Rohertrag“ bezeichnet. Der Rohertrag eines Gebäudes betrifft also die Mieterträge aller Wohnungen.
Vom Rohertrag werden folgende Kosten abgezogen:
- die Kosten für die Verwaltung der Eigentumswohnung der Häuser (Sondereigentumsverwaltung und WEG Verwaltung),
- die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
- fiktive Kosten für das Leerstandsrisiko welches als Mietausfallwagnis bezeichnet wird.
Rohertrag – Ausgaben = Reinertrag.
Warum ist der Mietertrag wichtig?
- Rentabilität messen: Der Mietertrag ermöglicht es Ihnen, die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition zu messen. Er zeigt, wie effektiv Ihre Immobilie Einkommen generiert.
- Vergleichbarkeit: Durch die Berechnung des Mietertrags können Sie verschiedene Immobilien miteinander vergleichen und feststellen, welche die besten Renditechancen bieten.
- Entscheidungsfindung: Der Mietertrag kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob eine bestimmte Immobilie eine lohnende Investition ist. Sie können verschiedene Optionen abwägen und diejenige auswählen, die das beste Verhältnis von Mieteinnahmen zu Investitionskosten bietet.
- Langfristige Rendite: Ein höherer Mietertrag kann langfristig zu einer besseren Rendite führen, da Sie im Laufe der Zeit kontinuierliche Mieteinnahmen erzielen.
Faktoren, die den Mietertrag beeinflussen
- Standort: Die Lage der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. In begehrten Gebieten kann die Miete höher sein, was zu einem höheren Mietertrag führt.
- Mietpreise: Die Höhe der Mietpreise beeinflusst direkt den Mietertrag. Höhere Mietpreise bedeuten in der Regel einen höheren Ertrag.
- Nebenkosten: Wenn Sie als Vermieter Nebenkosten wie Strom, Wasser und Wartung übernehmen, kann dies den Mietertrag reduzieren.
- Leerstandsquote: Ein hoher Leerstand führt zu niedrigeren Mieteinnahmen und somit zu einem niedrigeren Mietertrag.
- Instandhaltungskosten: Höhere Instandhaltungskosten können sich auf den Mietertrag auswirken, da sie einen Teil der Einnahmen absorbieren.
Renditekiller
An den aufgelisteten Ausgaben erkennen sie schon die häufigsten Reditekiller:
- zu Hohe Kosten bei der Verwaltung,
- Mietausfall an sich und durch häufigen Mieterwechsel mit fristbedingtem Leerstand,
- „Mietnomaden“ und daraus folgende Renovierungsmaßnahmen,
- Maklergebühren bei Neuvermietungen sowie
- Rechtsanwaltkosten bei mögl. Rechtsstreiten.
Dieses Risiko müssen Sie bei ihren Rediteerwartungen einkalkulieren! Ihr Ziel sollte es daher sein, von vorneherein solvente Mieter zu gewinnen, um das Mietausfallrisiko zu vermindern. Eine regelmäßige Überprüfung ihres Bestandes ist daher geboten, um rechtzeitig eingreifen zu können, damit Sie nicht erst am Ende des Jahres ein böse Überraschung erfahren.
Fazit
Der Mietertrag ist eine entscheidende Kennzahl, die Kapitalanleger dabei unterstützt, die Rentabilität ihrer Immobilieninvestitionen zu bewerten. Indem Sie den Mietertrag berechnen und die Faktoren berücksichtigen, die ihn beeinflussen, können Sie fundierte Entscheidungen treffen und langfristig eine maximale Rendite aus Ihren Immobilien erzielen.
Denken Sie daran, dass der Mietertrag nur eine von vielen wichtigen Überlegungen bei der Immobilieninvestition ist, aber eine, die Ihnen wertvolle Einblicke in die potenzielle Rentabilität bietet.