Eigentumswohnungen zur Geldanlage oder Eigennutzung

Eigentumswohnungen zur Geldanlage gelten in Deutschland als beliebte Investitionsform, da Wohnungseigentum sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden kann. Aus wirtschaftlicher Sicht werden Kapitalanlagen in Eigentumswohnungen als besonders sicher vor Inflationsentwicklungen betrachtet.

Krisenunabhängige Form der Altersvorsorge

Insbesondere in größeren Städten Deutschlands werden Eigentumswohnungen immer beliebter, da preisgünstiges Bauland im urbanen Sektor nur bedingt zu erwerben ist. Dem Errichten eines Eigenheims, in Form von Wohnhäusern (Ein- oder Mehrfamilienhäuser), steht somit oft ein wesentlicher Aspekt im Weg.

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage

Eine vermietete Eigentumswohnung zählt zu den Klassikern an Immobilien, die zum Zwecke einer Kapitalanlage genutzt werden. Damit sich Anleger für eine Eigentumswohnung entscheiden, für die eine hohe Rendite erwartet werden kann, sollte vor dem Erwerb in jedem Fall eine sachgerechte Beurteilung erfolgen, die bereits im Vorfeld eventuelle Problemfelder aufzeigt und somit eine fundierte Kaufentscheidung erlaubt.

Faktoren der Vermietbarkeit von Wohnungen

Zudem sollten sich Anleger mit den demographischen Entwicklungen möglicher Standorte auseinandersetzen und diese in die Investitionsentscheidung miteinbeziehen. Handelt es sich beispielsweise um einen Standort, an dem vermehrt ältere Personen leben, empfiehlt sich die Investition in eine Erdgeschosswohnung bzw. in eine Wohneinheit im 1. Obergeschoss.

Im Alterssegment der 25- bis 40jährigen erzielen insbesondere Wohnungen, die über drei bis vier Zimmer verfügen, gute Renditen. Weiter ist das Einholen von Informationen zu bisherigen Mieterwechseln und bisherigen Leerstandquoten zwingend notwendig, um letztlich realistische Werte der möglichen Rendite zu erhalten.

Neben diesen Kriterien sollten Anleger auch die Arbeitsplatzsituation vor Ort Berücksichtigen. Standorte, an denen viele kulturelle Freizeitaktivitäten oder Sportmöglichkeiten vorhanden sind, erfreuen sich darüber hinaus in der Regel großer Beliebtheit. Auch achten viele Mieter darauf, ob in unmittelbarer Nähe zur potenziellen Wohnung ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden sind bzw. ein Stellplatz oder eine Garage verfügbar ist.

Nachdem die aufgeführten Punkte auf ihre Erfüllbarkeit und Attraktivität für potenzielle Mieter überprüft wurden, sollte der Anleger einen darauf abgestimmten Mietpreis festlegen, der nach Möglichkeit den Einkommensverhältnissen der Bevölkerungsgruppe angepasst ist. Als Faustregel gilt, dass Mieter ca. ein Drittel ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnen ausgeben können.

Zusammenfassend können folgende Punkte als entscheidend für die Vermietbarkeit einer Eigentumswohnung angesehen werden:

• Standort und Lage,
• Wohnungsgrundriss,
• Wohnungsausstattung,
• Erfüllbarkeit von Zielgruppenbedürfnissen,
• Verkehrsanbindung,
• Infrastruktur (Umfeld),
• Freizeitangebote,
• Arbeitsplatzsituation,
• bisheriger Mieterwechsel,
• Leerstandquote,
• Parkmöglichkeiten und nicht zuletzt ein
• attraktiver Mietpreis.

Größen

Eigentumswohnungen können in verschiedenen Größen erworben werden. Je nach Größe der Wohnung eignen sich diese für verschiedene Ziel- und Altersgruppen und können demnach mieterspezifische Bedürfnisse bedienen.

Insbesondere alleinstehende Personen und Mieter mit einem relativ geringen Einkommen bevorzugen kleinere Ein- bis Zweizimmerwohnungen. Diese liegen in der Regel zwischen einer Quadratmetergröße von 35 bis 80 m2.

Für einen Zwei- und Mehrpersonenhaushalt kommen zumeist Wohnungen ab 80 m2 in Frage. Auch für Mieter, die sich zuhause einen Arbeitsbereich einrichten möchten, ist eine größere Wohnung unverzichtbar. Familien, bei denen Kinder im Haushalt leben, benötigen zudem ein oder mehrere Kinderzimmer und bevorzugen ebenfalls Wohnungen mit einer größeren Wohnfläche.

Die Analyse des Mieterumfelds kann für eine Eigentumswohnung, die als Mietobjekt zur Verfügung gestellt werden soll, herausstellen, ob sie den Wohnraumansprüchen der potenziellen Mieter gerecht werden kann oder eher weniger passend für das demographische Umfeld ist.

Bausubstanz und Grundriss

Zum Grundriss zählt auch nach welcher Seite die Fenster ausgerichtet sind. In der Regel sind helle Wohnungen besonders attraktiv, die über einen Balkon verfügen, der ebenfalls ausreichend mit Sonnenlicht begünstigt ist. Auch in Bezug auf externe Geräusche bevorzugen viele Mieter Zimmer, die zum Hof ausgerichtet sind. Insbesondere für das zukünftige Schlafzimmer stellt dies für viele Menschen ein wichtiges Kriterium dar.

Preise

Der Preis zählt beim Erwerb von Immobilien zu den wesentlichen Punkten, die zur Kaufentscheidung beitragen. Unerwartet günstige Angebote sollten jedoch immer kritisch betrachtet und hinterfragt werden. Zu hohe Preise gilt es ohne Frage abzulehnen, da sich sonst die Rendite unnötig schmälert. Für Deutschland gelten je nach Region folgende Richtwerte (Angaben aus dem Jahr 2012).

Kaufpreise

Kaufpreise für Eigentumswohnungen in ausgewählten Städten, aufsteigend nach Preis gebrauchter Eigentumswohnungen geordnet

Aspekte der Finanzierung

Eine Eigentumswohnung per Darlehn zu finanzieren, bietet sich vor allem für jüngere Anleger (Personen in den mittleren Zwanzigern bis in den mittleren Dreißigern) an. Denn da vor ihnen noch viele Erwerbsjahre liegen, können laufende Kredite, welche die Banken für den Erwerb einer Eigentumswohnung vergeben, auch entsprechend gut getilgt werden. 

Anleger über einem Alter von 40 Jahren sollten hingegen über ein gewisses Eigenkapital verfügen, das zur Anschaffung einer Eigentumswohnung genutzt werden kann. Für die Altersklasse 50+ nimmt die geforderte Höhe bestehenden Eigenkapitals überproportional zu. Zudem verteuern sich die Finanzierungsmöglichkeiten, da, neben der angeschafften Wohneinheit als Hauptsicherheit, auch weitere Sicherheiten seitens der Banken gefordert werden.

Demnach wird Käufern über 50 Jahren eine Investition mit Eigenkapital oder in Kombination mit einem Bausparvertrag empfohlen.

Rendite

Die Rendite für eine Eigentumswohnung befindet sich in der Regel zwischen rund 3,0  % und 6 %. Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um allgemeine Richtwerte, die auch Schwankungen unterworfen sein können.

Es gilt zudem, dass die Renditen für Bestandsbauten aller Erfahrung nach höher liegen, als dies für Neubauwohnungen der Fall ist. Allerdings ist insbesondere bei Altbauten mit zusätzlichen Belastungen (Sanierungs- bzw. Modernisierungsaufwand) zu rechnen. Risiko und Rendite sind deshalb immer entsprechend dem persönlichen Risikoprofil abzuwägen.

Eigentumswohnungen gelten im Allgemeinen als rentierliche und damit sinnvolle Kapitalanlage. Doch nicht jede Eigentumswohnung kann eine hohe Rendite garantieren. Zudem sind immer auch mögliche Renditen schmälernde Faktoren wie

• Mietausfall (z. B. durch Mieterwechsel,
• Leerstand) sowie
• Kautionsstreitigkeiten,
• unsachgemäße Verwaltung oder
• Kosten für Schönheitsreparaturen

maßgeblich an der Höhe der jeweiligen Ausschüttung beteiligt und sollten entsprechend berücksichtigt werden.

Weiter sollte bedacht werden, dass sich eine Eigentumswohnung nicht von Beginn an selbst trägt und dem Anleger hier somit eine gewisse Geduld abverlangt wird. Die Rendite, die mit einer Eigentumswohnung erzielt werden kann, ist zwar verhältnismäßig gering, allerdings auch langfristig erzielbar und somit stabil.

Ob eine Eigentumswohnung eine geeignete Anlageform darstellt, ist weiter auch abhängig davon, welches Ziel der Anleger mit dem Erwerb einer solchen Immobilie erreichen möchte bzw. welchen Ertrag er sich von ihr erhofft.

Eigentumswohnungen zur Eigennutzung

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist weit verbreitet und betrifft nicht nur den Hausbau, sondern auch die Möglichkeit eine Eigentumswohnung zu erwerben. Dabei kann entweder das bisher bestehende Mietverhältnis in eine Sondereigentumsform umgewandelt werden (sofern vom Vermieter offeriert) oder aber der Interessent sucht auf dem Immobilienmarkt nach einer geeigneten Eigentumswohnung, die auf seine Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Ob die Entscheidung für eine Eigentumswohnung getroffen wird, hängt dabei von vielen Aspekten ab, wobei es gilt Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung gegenüber anderen Wohnformen abzuwägen.

persönliche Anforderungen

Die individuellen Anforderungen, die an den persönlichen Wohnraum gestellt werden, sind eines der wesentlichsten Kriterien, anhand derer sich für den Kauf einer bestimmten Immobile entschieden wird. Je nachdem ob es sich um eine neu zu bauende Wohneinheit oder eine bereits bestehende Eigentumswohnung handelt, kann man sich entweder auf die Suche nach der passenden Wohnung begeben oder mit einem Architekten oder einem Bauingenieur eigene Pläne entwerfen und maßgebend bei der Entscheidung hinsichtlich Baumaterialien, Schnitt, etc. beteiligt sein und Einfluss auf die Gestaltung des Eigenheims nehmen.

Allgemein lassen sich die Punkte, an denen sich die persönlichen Anforderungen des Einzelnen ausrichten, u. a. in Größe, Grundriss, Ausstattung, Wohnumfeld, Lagequalitäten usw. benennen. Demnach sind hier ebendiese Aspekte relevant, die unter dem Punkt zur Vermietbarkeit einer Eigentumswohnung aufgeführt und beschrieben wurden. Wie es sich um die einzelnen Immobilienmerkmale verhalten soll, kann dabei nur nach eigenem Ermessen bestimmt werden.

Allgemein kann hier nur gelten, dass man sich nicht auf eine Vielzahl von Kompromissen einlassen sollte, damit man am Ende auch eine lange Zeit zufrieden mit der getroffenen Wahl zum Eigenheim ist. Für jene interessierten Käufer einer Eigentumswohnung, die sich bezüglich der persönlichen Anforderungen noch keine weitreichenden Gedanken gemacht haben, können eventuell die nachfolgenden Anregungen eine kleine Hilfe sein.

• Zunächst sollte eine langfristige Lebensplanung vorgenommen werden, an der schließlich die Vorstellung zur Eigentumswohnung ausgerichtet wird. Da der Erwerb einer Wohnung eine langfristige Investition darstellt, dürfen bei der Entscheidung demnach nicht nur aktuelle Lebensumstände eine Rolle spielen.
• Weiter sollte sich ein Käufer vor dem Erwerb über sein bevorzugtes Wohnungsumfeld im Klaren sein. Hierzu sollten er für sich u. a. Fragen beantworten wie:
  • Soll die Wohnung in der Nähe zum Stadtzentrum oder eher am Stadtrand gelegen sein?
  • Wie nah sollten sich Einkaufsmöglichkeiten, medizinische und kulturelle Einrichtungen befinden?
  • Wie nah sollten Spielplätze, Parkmöglichkeiten oder Bus- und Bahnhaltestellen verfügbar sein?
• Da auch die künftige Nachbarschaft entscheidend dazu beiträgt, ob sich ein Käufer in seiner Wohnung wohlfühlt, sollte im Vorfeld der Blick darauf gerichtet werden, welche Leute mit im Haus wohnen. Hierzu zählen auch Aspekte wie Hellhörigkeit der Wohnung und ob eventuell Tiere im Haus gehalten werden (dürfen).
• Weiter sollten umfassende Informationen über die künftige Wohnung eingeholt werden. Für die Kaufentscheidung sind dabei insbesondere folgende Punkte relevant:
  • Höhe der Betriebskosten,
  • Bausubstanz der Wohnung und des Hauses allgemein,
  • Substanz des Kellers und
  • Art des Heizungssystems.

Bei einer Wohnungsbesichtigung kann es nicht schaden, wenn ein Sachverständiger zu Rate gezogen wird, sofern der Käufer selbst nicht alle nötigen Fachkenntnisse besitzt.

• Zu guter letzt gilt es den Kaufvertrag gründlich zu prüfen, wobei es ratsam ist, sich unverständliche Punkte von einem Notar erklären zu lassen.

Grundriss / Schnitt

Preise

Grundsätzlich gelten für den Erwerb einer Eigentumswohnung, die zur Eigennutzung gedacht ist, dieselben Richtwerte wie für Immobilien, die anschließend zur Miete angeboten werden. Wenn eine Eigentumswohnung für die private Nutzung erworben werden soll, gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass für den Käufer zwar zukünftig keine Mietkosten für die Wohneinheit anfallen, er jedoch weiterhin die Kosten für Heizung, Strom und Wasser tragen muss. Auch muss damit gerechnet werden, dass eventuelle Instandhaltungskosten aufkommen können.

Kauf vs. Miete

Auch wenn Wohneigentum in erster Linie viele Vorteile bietet, stellt sich vielen die Frage, ob man eine Eigentumswohnung kaufen oder doch lieber weiterhin eine Wohneinheit mieten sollte. Prinzipiell hängt diese Entscheidung immer von den individuellen Lebensumständen ab, in dem sich der/die Käufer befinden. Dazu zählen zum einen die finanziellen Möglichkeiten des Einzelnen und zum anderen Gründe wie beruflich bedingte Flexibilitätsanforderungen.

Denn nicht jeder kann heutzutage sicher sagen, ob er ein Leben lang am selben Ort bleiben kann oder möchte. Diese Flexibilität wird, im Gegensatz zur Eigentumswohnung, durch ein unabhängiges Mietverhältnis gegeben. Ein weiterer Punkt, der die Entscheidung für oder gegen die Eigentumswohnung beeinflussen kann, betrifft die Instandhaltungskosten, über die sich ein Mieter keine Gedanken machen muss.

Wenn man sich jedoch für längere Zeit an einem Ort niederlassen möchte, kann eine Eigentumswohnung auf lange Sicht jedoch Ersparnisse einbringen, die vor allem im Alter eine gewisse Sicherheit vermitteln können. Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung sowie Pro und Contra einer Mietwohnung können wie folgt gegenübergestellt werden.

Vorteile einer Eigentumswohnung

• Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit
• Sicherheit (lebenslanges und vererbbares Wohnrecht) und Altersvorsorge
• Kaltmiete entfällt
• Steuervorteile und Förderungen

Vorteile einer Mietwohnung

• berufliche und persönliche Flexibilität bleibt gegeben
• Instandhaltung liegt nicht im persönlichen Verantwortungsbereich

Nachteile einer Eigentumswohnung

• zunächst hohe Anschaffungskosten und Finanzierungsnebenkosten
• Ortsgebundenheit
• Festlegung auf Größe der Wohnung
• Instandhaltungskosten müssen selbst getragen werden
• eventuelle Verluste bei Veräußerung

Nachteile einer Mietwohnung

• Mietpreise können steigen
• Gestaltungs- und Entscheidungsfreiheit ist abhängig vom Vermieter (Nebenkosten, die auf alle Mieter eines Wohnhauses umgelegt werden)

Je nachdem wie die eigenen Präferenzen definiert werden und wie es um die finanziellen Möglichkeiten bestellt ist, kann keine grundsätzliche Empfehlung zur Eigentums- oder Mietwohnung gegeben werden. Beides hat seine Vor- und Nachteile, die letztendlich immer individuell abgewogen werden können und müssen.

Eigentumswohnung günstiger als Mietwohnung

Eine Eigentumswohnung kann unter bestimmten Umständen preislich sogar günstiger sein, als eine Mietwohnung. Zu diesem Zweck sollten Interessenten den mit einem Kauf verbundenen Finanzierungsaufwand mit einer regulären Mietzahlung vergleichen. Dabei wird der für die Finanzierung zu leistende Kapitaldienst, bestehend aus Zins und Tilgung, der Mietzahlung einer vergleichbaren Wohnung gegenüber gestellt.

Beispiel (Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage unberücksichtigt)

Eigentumswohnungen im Vergleich zu Einfamilienhäusern

Ob die Entscheidung zu Gunsten der Eigentumswohnung oder für das Einfamilienhaus ausfällt, hängt zumeist von individuellen Präferenzen bezüglich der Wohnlage ab. Was für den einen hierbei als vorteilhaft empfunden wird (z. B. Zentrumsnähe), kann für den anderen wiederum ein Ausschlusskriterium sein, weshalb auch hier keine universelle Empfehlung gegeben werden kann.

Abschließende Bemerkungen zum Erwerb einer Eigentumswohnung

Ob Wohnungseigentum als solide Einnahmequelle oder Altersvorsorge dienen kann, hängt ganz wesentlich vom jeweiligen Objekt ab. Hinzu kommt, dass eine passende Möglichkeit der Finanzierung erwogen werden muss. Anhand der nachfolgenden Kriterien kann eine erste Abschätzung vorgenommen werden, ob sich die Investition in eine Eigentumswohnung empfiehlt.

Zunächst sollte der Käufer sich darüber im Klaren sein, ob die finanzielle Belastung, die beim Erwerb einer Eigentumswohnung auf ihn zukommt, getragen werden kann. Insbesondere für Privatkäufer gilt hierbei, dass die Tilgung eines hierfür möglicherweise aufgenommenen Darlehns bis zum Renteneintritt vollständig erfolgt sein sollte. Weiter gilt es zu beachten, dass für eine Eigentumswohnung ergänzender Versicherungsschutz nötig ist.

Einen wesentlichen Hinweis darauf, ob eine Eigentumswohnung als Anlageform lohnenswert ist, verrät der Wiederverkaufswert. Dieser sollte mindestens dem eigentlichen Erwerbspreis entsprechen und zusätzlich die Erwerbsnebenkosten beinhalten.

Allen Anlegern, die auf eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage setzen, wird empfohlen sich mit den Grundlagen des Mietrechts und der Immobilie als Wirtschaftsgut auseinanderzusetzen. Um in Erfahrung zu bringen, wie sich die eigene  Steuerlast durch eine Eigentumswohnung verringern lässt, sollte eine fachkundige Beratung ersucht werden.