Anschlussfinanzierung beantragen

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Welche Probleme gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Zu knapp kalkuliert

Hohe Immobilienpreise und ein geringer Eigenkapitaleinsatz erforderten bei vielen Häuslebauern die Aufnahme einer hohen Darlehenssumme, welche nun verlängert werden muss. Um die monatliche Belastung im Rahmen zu halten, wurde nicht selten eine sehr geringe Anfangstilgung vereinbart. Wenn bereits wenig Spielraum für weitere Ausgaben besteht, wäre eine steigende Darlehensrate problematisch.

Darlehenssumme immer noch hoch

Bei einer Tilgung von nur einem oder zwei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr wurde in zehn Jahren noch nicht viel getilgt. Die zu verlängernde Restschuld ist nach wie vor hoch, eine spürbare Entlastung nicht zu erwarten.

Tilgung bis Rentenalter vorgeschrieben

Gemäß der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll die Abzahlung des Darlehens bis zum Rentenalter erfolgt sein. Kreditinstitute achten deshalb darauf, dass eine zu lange Laufzeit durch eine adäquate Tilgung auf das richtige Maß gebracht wird. Das bedeutet für Sie bei der Anschlussfinanzierung (Prolongation): die monatliche Belastung kann trotz günstiger Zinsen ansteigen!

Konditionen teurer

Zinsen können im Vergleich zu damals höher liegen. Auch verlangen Banken für den Teil außerhalb des Beleihungsrahmen einen Zinsaufschlag, was die Finanzierung verteuert.

Zahlungsengpass aufgrund privater Veränderungen

Die finanzielle Situation kann durch verschiedene Umstände plötzlich angespannt sein:

• Scheidung
• Verlust bzw. Wechsel Arbeitsplatz, Verdienstausfall
• Geburt weiterer Kinder und dadurch höhere Ausgaben
• geringerer Verdienst z. B. durch Teilzeitjob
• zu viele Konsumentenkredite für Autokauf, Haushaltsgeräte, Möbel etc.
• negative SCHUFA-Einträge z.B. durch Rücklastschriften oder Zahlungsverzug

Kommt nun noch eine Verteuerung bei der Anschlussfinanzierung hinzu, können im schlimmsten Fall die Darlehensraten nicht mehr bedient werden. Mögliche Folgen:

• sie können die Raten nicht weiter bedienen
• Immobilie muss verkauft werden
• Bank leitet Zwangsversteigerungsverfahren ein
• sie müssen ausziehen

Wann um Anschlussfinanzierung kümmern?

Darlehensnehmer sollten sich bereits einige Monate (wenigstens 3 Monate zuvor) vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen aktuellen Marktüberblick verschaffen.

Verschiedene Vergleichsangebote zeigen, wie hoch der Zinssatz je nach Dauer der Festschreibung ist, und mit welcher monatlichen Belastung künftig zu rechnen ist.

Angebote genau prüfen

Für einen realistischen Vergleich müssen die Berechnungsdaten identisch sein. Lassen Sie sich nicht vom Aussehen der Angebote blenden, sondern notieren sie folgende Werte in einer Tabelle, damit sie die Angaben vergleichen können:

• Darlehenssumme
• Dauer der Sollzinsbindung
• Tilgungssatz/Ratenhöhe
• Tilgungsverrechnungsart

Nicht unerheblich für die Attraktivität des Angebots ist die Sondertilgungsmöglichkeit. Wenn möglich vereinbaren:

• Sondertilgungsrecht beispielsweise 5 Prozent p.a. von der Darlehenssumme
• später fällige Guthaben einzahlbar
• Option zur Änderung des Tilgungssatzes

Sie wissen nicht was kommt. Aber wenn es bei Ihnen gut läuft und sie finanziell Liquide sind, stellen Sondertilgungen eine gute Vorsorge gegen Engpässe in der Zukunft dar.

Vorteile Sondertilgungsrecht:

• Flexibilität
• schnellere Reduzierung des Darlehens
• sinkende Zinsbelastung
• steigender Tilgungsanteil in der Darlehensrate
• spürbare Zinskostenersparnis
• geringere Restschuld zu verlängern
• verkürzte Darlehenslaufzeit

Die Hausbank ist laut Gesetz dazu verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Verlängerung (Prolongation) zu unterbreiten.

Mit einem Forward-Darlehen können Zinsen gegen entsprechende Aufschläge auch schon weit vorher vereinbart werden.

Bei der Hausbank besteht in der Regel Verhandlungsspielraum bei den Konditionen für die Anschlussfinanzierung, da sie davon ausgeht, dass der Kunde den Weg des geringsten Aufwandes geht.

Vorteile:

• keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung (außer bei Erhöhung der Summe oder zu erwartender problematischer Rückführung)
• geringe Formalitäten
• keine Kosten
• bekannter Ansprechpartner

Nachteil:

• eventuell teurer

Treffen bei ihnen einige der oben beschriebenen Probleme zu und die Hausbank bietet im Vergleich zum Alternativangebot trotz Nachverhandlung kein akzeptables Finanzierungsangebot, kommt eine Ablösung durch ein anderes Kreditinstitut in Frage.

Im Rahmen der Umschuldung können wir auch weitere Einzelkredite zusammenfassen und eine Gesamtfinanzierungslösung anbieten!

Vorteile:

• weitere Finanzierung kann gesichert werden
• mögliche Kostenersparnis
• sie verlieren nicht das Haus/ die Wohnung

Nachteile:

• Kosten für notarielle Grundschuldabtretung
• Aufwand für Formalitäten

Benötigte Unterlagen zur Immobilienbewertung

• Kaufvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan
• Baupläne incl. Berechnung Wohnfläche und umbauter Raum
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung
• gegebenenfalls Nachweise über durchgeführte Renovierungen

Benötigte Unterlagen für Bonitätsprüfung

• aktuelle Gehaltsnachweise
• letzte Einkommensteuererklärung
• Einverständnis, eine SCHUFA-Auskunft abrufen zu können
  • dazu das entsprechende Feld in dem Anfrageformular anhaken
  • nur so können wir ein seriöses Angebot für sie erstellen

Zur Absicherung gegen steigende Zinsen ist die Ansparung eines Bausparvertrages sinnvoll. Denn unabhängig von einem in Zukunft höheren Zinsniveau gilt der vereinbarte niedrigere Darlehenszinssatz.
Das Bankdarlehen kann in Höhe der Bausparsumme zum Ablauf der Sollzinsbindung günstig umgeschuldet werden.

Sollte der Sollzins des Bausparvertrages zum gegebenen Zeitpunkt nicht attraktiv sein, kann das Guthaben inklusive erhaltener staatlicher Förderungen als Sondertilgung in die Finanzierung einfließen.

Vorteile:

• Zinssicherheit
• staatliche Prämien und Zulagen
• Vermögensbildung
• jederzeitiges Sondertilgungsrecht

Absicherung für den Todesfall

Ein Großteil der Finanzierungssumme sollte für den Ernstfall durch eine Risikolebensversicherung abgedeckt sein. Auch eine Kapital-Lebensversicherung erfüllt diesen Zweck. Die Beiträge sind wesentlich höher, da Kapital gebildet wird.

Darlehenstilgung durch Lebensversicherung

Genau zu überdenken sind Zwischenfinanzierungen (Festdarlehen), bei denen am Ende der Laufzeit die komplette Tilgung durch das angesparte Kapital einer Lebensversicherung erfolgen soll.

Risiken:

• keine laufende Tilgung
• Zinszahlung stets aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag
• Auszahlungssumme der Versicherung reicht nicht zur Tilgung aus
• Schulden verbleiben
• teure Restfinanzierung erforderlich
• womöglich im Alter nicht mehr genügend Einkommen zur Rückzahlung