Landeshauptstadt Potsdam
Potsdam ist nicht nur die Landeshauptstadt Brandenburgs und zählt zu den schönsten Städten Deutschlands, sondern ist gleichzeitig auch die bevölkerungsreichste Stadt des Bundeslandes, so dass Immobilien an diesem Standort eine gute Möglichkeit für Kapitalanlagen darstellen können.
Doch bevor eine verbindliche Entscheidung in Richtung Investition getroffen wird, empfiehlt es sich immer entscheidungsrelevante Aspekte zu beleuchten, bei denen nicht nur aktuelle Ist-Werte, sondern auch Entwicklungsvorgänge und eventuelle Prognosen berücksichtigt werden.
Nachfolgend soll die Stadt Potsdam mit Bezug auf Kapitalanlagen in Immobilien vorgestellt werden, wobei neben stadtspezifischen Merkmalen vor allem relevante Aspekte für interessierte Kapitalanleger im Fokus stehen.
Über die Stadt Potsdam
Lage
Die Stadt Potsdam befindet sich im Herzen Brandenburgs und ist südwestlich von Berlin gelegen. Potsdam ist geprägt von einer reichen Wälder- und Seenlandschaft, wobei insgesamt mehr als 20 Gewässer vorzufinden sind. Viele Seen werden dabei durch die Potsdamer Havel verbunden, die auch mitten durch die Innenstadt fließt und auch über einen ansehnlichen Uferwanderweg verfügt. Weiter verbindet der Fluss das Land Brandenburg mit dem Umland und der Stadt Berlin.
Potsdam gilt als Stadt mit hohem Wohn- und Erholungswert, welcher nicht nur durch attraktive Wohngebiete, sondern auch durch bezaubernde Parkanlagen realisiert wird.
Die Stadtgliederung Potsdams wird in 7 verschiedene Stadt- und 9 unterschiedliche Ortsteile vorgenommen. Zu den Stadtteilen bzw. den Potsdamer Wohngebieten gehören
- die alte Innenstadt (bzw. Altstadt),
- die Westliche und Nördliche Vorstadt,
- Potsdam Nord,
- Potsdam Süd,
- Babelsberg, sowie
- Am Stern / Drewitz / Kichsteigfeld (jüngstes Potsdamer Wohngebiet).
Potsdam verfügt über eine Gesamtfläche von 187,27 km2. Die Anzahl der Gebäude mit Wohnraum betrug 2009 18.122 Stück.
Einwohner
In der Landeshauptstadt Potsdam leben über 150.000 Menschen (2011: 157.361 Personen), was etwa einer Bevölkerungsdichte von 840 Einwohnern/km2 entspricht. Im Jahr 2009 wurde die Anzahl der Erwerbslosen Bevölkerung mit 6.350 Personen erfasst.
In der Bevölkerungsstruktur der Stadt Potsdam zeigt sich ein überdurchschnittlich hoher Anteil an 18 bis 30 jährigen (2009: 18,5 %) und 30 bis 45 jährigen (2009: 22,6 %) Einwohnern, wonach die Struktur als vergleichsweise jung angesehen werden kann.
Besonderheiten
Potsdam verfügt über eine attraktive Kulturlandschaft und zahlreiche historische Parkanlagen (seit 1990 UNESCO Welterbe), was die Stadt zu einem reizvollen Reiseziel macht. Insgesamt 12 preußische Schlösser sowie zahlreiche architektonische Meisterwerke (auch im Landschaftsbereich) laden dazu ein erkundet zu werden. Zu den meist besuchten Schlössern zählen Schloss Sanssouci (Sommerresidenz Friedrich II.) und Schloss Cecilienhof (Ort der Potsdamer Konferenz).
Weitere Highlights sind der Filmpark Babelsberg, der einen unterhaltsamen Blick hinter die Film-Kulissen erlaubt sowie Sehenswürdigkeiten wie die Naturerlebniswelt „Biosphäre“, der Volkspark, die Schiffbauergasse und das Krongut Bornstedt. Zahlreiche Museen und Bühnen sorgen dafür, dass ein Besuch in Potsdam durch und durch von Interessanten Impressionen geprägt ist.
Im Bereich der Forschung ist Potsdam vor allem durch Aktivitäten in den Sektoren der Astrophysik, Geodäsie und Gravitationsforschung bekannt. Insgesamt verfügt Potsdam über vier Hochschulen: Die Universität Potsdam, die Fachhochschule Potsdam, die Hochschule für Film und Fernsehen und die Fachhochschule für Sport und Management.
Entwicklung der Bevölkerung
Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Potsdam war in den letzen 10 Jahren durch eine starke Zuwachsrate geprägt. Im Jahr 2011 wurde dabei der bisherige Spitzenwert von 157.361 Einwohnern erreicht. Maßgebend für diese Entwicklung sind die Faktoren Geburten, Sterbefälle, Zuzüge und Wegzüge.
Die Zahl der Geburten stieg seit 1993 beständig an, im Vergleich der Jahre 2010 (1.735 Geburten) und 2011 (1.656 Geburten) ist jedoch ein leichter Rückgang zu verzeichnen. In Bezug auf die Sterberate variieren die Werte seit 2008 nur marginal. 2011 betrug die Anzahl der Sterbefälle 1.351 Personen, was, im Vergleich mit der Anzahl an Geburten, in einer Erhöhung der Bevölkerungszahl resultiert.
| Geburten | Sterbefälle | |
|---|---|---|
| 2000 | 1.037 | 1.118 |
| 2011 | 1.656 | 1.351 |
Seit 1992 nehmen die Zuzüge nach Potsdam zu. Der höchste Wert wurde dabei im Jahr 2010 ermittelt und betrug 10.232 Personen. Zum Jahr 2011 würde jedoch eine leichte Abnahme verzeichnet. Dies kann unter Umständen damit zu tun haben, dass Potsdam unter einer recht schwierigen Wohnraumsituation leidet, in der verfügbarer Wohnraum nur bedingt zu finden ist.
Im Kontext zur Anzahl der Wegzuzüge, die in den letzen 10 Jahren stets unter der Anzahl der Zuzüge lag, ist deutlich nachvollziehbar, weshalb die Bevölkerungszahl immer mehr ansteigt.
| Zuzüge | Wegzüge | |
|---|---|---|
| 2000: | 7.553 | 6.924 |
| 2011: | 10.115 | 8.369 |
Laut den statistischen Angaben wird auch für die kommenden Jahre ein Anstieg der Bevölkerungszahl in Potsdam prognostiziert.
Die Anzahl der Personen, die in Potsdam Wohnraum aufgrund des Nebenwohnsitzes (z. B. Studierende) beanspruchen, stagniert zwar seit einiger Zeit, dies verringert jedoch nicht den allgemeinen Anstieg des Wohnraumbedarfs.
Entwicklung der Bautätigkeit
Baufertigstellungen bei Gebäuden
Die Zahl der Baufertigstellungen in Potsdam ist im Jahr 2010 zwar, im Vergleich zum Vorjahr, gestiegen, allerdings im Jahr 2011 auch wieder gesunken. So betrug 2009 die Baufertigstellung im Sinne der Errichtung eines neuen Gebäudes 196 Stück, 2010 waren es bereits 332 Stück und 2011 lediglich 184 Stück. Im Bereich der Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ist ein ähnlicher Verlauf zu beobachten. 2009 wurden hier 100 Gebäude fertiggestellt, 2010 bereits 116 Gebäude und 2011 wiederum nur 78 Gebäude.
Baufertigstellungen bei Wohnungen
Von 2000 bis 2007 wurden in Potsdam 4.932 Wohnungen fertiggestellt, wobei die Baufertigstellungen im Vergleich 2000 bis 2003 (2.784 Fertigstellungen) und 2004 bis 2007 (2.148 Fertigstellungen) um 636 bzw. 23 % fertiggestellte Wohnungen zurückging.
Im Jahr 2010 gab es jedoch einen sehr großen Anstieg der fertiggestellten Wohnungen, die vor allem im Zuge der Errichtung neuer Gebäude entstanden (1.107 Wohnungen). Im Zuge der Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden waren es immerhin 359 Wohnungen (2010 gesamt: 1.466 Wohnungsfertigstellungen).
Im Vergleich zum Jahr 2011 sind hier jedoch starke Rückgänge zu beobachten, so dass lediglich 299 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden entstanden sind und nur 40 Wohnungen im Zuge von Baumaßnahmen in bestehenden Gebäuden fertiggestellt wurden (2011 gesamt: 339 Fertigstellungen). Betrachtet man die Entwicklung wie oben im Vierjahre-Rhythmus so ergeben sich folgende Werte:
| Fertiggestellte (Wohnungseinheiten/WE) | |
|---|---|
| 2000 - 2003 | 2.784 WE |
| 2004 - 2007 | 2.148 WE |
| 2008 - 2011 | 2.888 WE |
Auch wenn hier ein eher positives Bild gezeichnet wird, so ist es dennoch anzumerken, dass die Nachfrage an Wohnraum weit über dem verfügbaren Wohnraum in Potsdam liegt und die Zahl der Potsdamer Wohnungen schwächer wächst, als die Anzahl der Haushalte. Die Knappheit an Wohnungen wirkt sich dabei besonders negativ für Haushalte mit niedrigem Einkommen sowie Junge Leute und Singels aus.
Dass mehr Wohnraum benötigt wird, als dass durch Baufertigstellungen zur Verfügung gestellt werden kann, zeigt die folgende Grafik.
Entwicklung des Wohnungsleerstandes
Seit mehreren Jahren ist der Wohnungsleerstand in Potsdam tendenziell rückläufig. Im Jahr 2008 betrug der prozentuale Anteil an Leerständen 2,4 % (2001 noch 9,8 %). Neben der allgemeinen Erfassung des gesamtes Wohnungsleerstandes, wird auch zwischen marktaktiven bzw. vermietbaren und nicht marktaktiven bzw. unvermietbaren Immobilen unterschieden. 2008 lag die Quote der vermietbaren leer stehenden Wohnungen mit 1,3 % (2001: 6,0 %) dabei unter der notwendigen Mobilitätsreserve, die in Potsdam bei einem Wert von 2 % angesiedelt ist. Am Jahresende von 2010 standen sogar nur noch 1,1 & vermietbare Wohnungen leer.
Dass sich dies erschwerend auf die Anspannung des Potsdamer Wohnungsmarkts auswirkt, ist augenscheinlich.
In Bezug auf die einzelnen Stadtgebiete sind dabei relativ gleichmäßige Werte an leer stehenden vermietbaren Wohnungen zu verzeichnen.
Entwicklung der Kauf- und Mietpreise
Mietpreise
Im Bereich der Wohnungsmietpreise hat sich dieser ausgehend vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2008 um etwa einen Euro je Quadratmeter erhöht. So lag im Jahr 2008 der Mietpreis für Erstvermietungen in Potsdamer Neubauten zwischen 6,50 € pro m2 (mittlerer Wohnungswert) und 7,50 € pro m2 (guter Wohnungswert).
Für wiedervermietete Altbauten wurden dabei Werte zwischen 5,50 € pro m2 und 6,50 € pro m2 angegeben. Im Vergleich zu den Vorjahren 2007, 2006 und 2005 ist hier zwar nur ein geringer Anstieg pro Jahr zu beobachten, jedoch ist der Grafik zu entnehmen, dass die Mietpreise im Jahr 2004 noch deutlich unter den derzeit vorfindbaren Preisen lagen und im Vergleich zum Jahr 2005 ein rasanter Anstieg er erkennen ist.
Kaufpreise
Waren die Kaufpreise für erstverkaufte Eigentumswohnungen in Potsdam zwischen 2003 und 2006 noch relativ stabil, so stiegen diese in den Jahren 2007 und 2008 doch deutlich an. So lag im Jahr 2008 der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen, die vor 1960 erbaut wurden bei 2.950 € pro m2. Eigentumswohnungen, die nach 1990 fertig gestellt wurden konnten für durchschnittlich 2.650 € pro m2 erworben werden.
Im Segment der Ein- bis Zweifamilien-Häuser wurden von 2002 bis 2005 zwischen 1.500 und 1.750 € pro m2 zum Kauf angeboten. Von 2005 bis 2008 stieg hierbei jedoch der Preis bis zu 1.900 € pro m2 an.
Zusammenfassung
Dass sich der Wohungs- und Immobilienmarkt in Potsdam durch eine starke Anspannung kennzeichnet zeigen die angeführten Aspekte deutlich. Nicht nur, dass seit 2001 ein deutlich höherer Anstieg der Haushaltszahl im Vergleich zur Wohnungszahl zu verzeichnen ist, auch ist der Anteil an vermietbaren leer stehenden Wohnungen deutlich abgeflacht und liegt deutlich unter der notwendigen Mobilitätsgrenze. Günstiger Wohnraum ist derzeit vornehmlich in Plattenbauten vorzufinden.
Insgesamt ist jedoch der Preis für Miete und Kauf einer Wohnung bzw. einer Immobilie in Potsdam gestiegen. Der hohe Bedarf an Wohnraum, der nur bedingt mit den derzeit vorhanden Gebäuden und Wohnungen gedeckt werden kann, ist ein Indiz dafür, dass durch eine Kapitalanlage in Immobilien, welche sich durch einen guten Standort und Zustand hervorheben, entsprechende Renditen erzielt werden können.