Immobilien als Kapitalanlage in der Stadt Nürnberg

Metropolregion Nürnberg

Über die Stadt Nürnberg

Lage

Nürnberg liegt in Mittelfranken und ist mit 511.527 Einwohnern (Stand: August 2013) und einer Ausdehnung von 186,5 km2 die zweitgrößte Stadt Bayerns. Das Flüsschen Pegnitz teilt die Stadt auf einer Länge von rund 14 km in einen Nord- und einen Südteil. Die Lage zwischen der Fränkischen Alb, dem Fränkischen Seenland, der Fränkischen Schweiz und dem Nürnberger Reichswald trägt zur Attraktivität der Stadt und der Lebensqualität bei.

Auch in der Stadt bieten acht größere Parks genug Möglichkeiten zur Naherholung und Freizeitbeschäftigung.

Nürnbergs städtische Gliederung ist relativ neu und nicht historisch gewachsen. 1968 entschied man sich die Stadt in 10 Stadtteile, 87 Bezirke und 316 Distrikte neu zu unterteilen.

Statistische Stadtteile Nürnbergs:

• Altstadt und engere Innenstadt
• Weiterer Innenstadtgürtel Süd
• Weiterer Innenstadtgürtel West/ Nord/ Ost
• Südöstliche Außenstadt
• Südliche Außenstadt
• Südwestliche Außenstadt
• Westliche Außenstadt
• Nordwestliche Außenstadt
• Nordöstliche Außenstadt
• Östliche Außenstadt

Einwohner

Mit etwas mehr als einer halben Mio. Einwohner belegt Nürnberg Platz 14 der größten Städte Deutschlands. 2655 Einwohner leben hier je km2, damit gehört die mittelfränkische Stadt zu den dicht besiedelten Gebieten Deutschlands.

• Überaus typisch ist die Altersstruktur der Einwohner Nürnbergs, denn die 35 – 55-Jährigen bilden die größte Altersgruppe.
• Allerdings verdient man in Nürnberger im Schnitt ca. 22.200 Euro (netto) im Jahr und das ist deutlich über den Mittelwert.

Besonderheiten

In Nürnberg kann man aber nicht nur gut arbeiten, sondern auch gut leben. Mercer LLC untersucht als Beratungsunternehmen jährlich die Lebensqualität aller Weltmetropolen und gibt ein dementsprechendes Ranking heraus. Berücksichtigt werden hierbei u.a. politische, ökonomische, soziale, kulturelle, ökologische und infrastrukturelle Faktoren. Nürnberg rangiert dabei regelmäßig unter den Top 25 und erreichte 2010 beim Umweltranking Platz 1 unter den deutschen Städten.

Entwicklung der Bevölkerung

Seit den 1990er Jahren steigt die Gesamtbevölkerung Nürnbergs stetig an. Somit hat Nürnberg heute ca. 2 % mehr Einwohner als noch in der Mitte der 90er Jahre, womit die Bevölkerung hier schneller wächst als im restlichen Bayern.

Zwar übersteigt die Sterberate (2011: 5490) regelmäßig die Geburtenrate (2011: 4580), allerdings ziehen deutlich mehr Menschen nach Nürnberg (2011: 34.207) als aus der Stadt weg (2011: 28.530). Die Bertelsmann Stiftung rechnet daher für Nürnberg mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerungszahl um rund 16.000 Einwohner auf ca. 527.000 bis 2025. Das ist ein weiterer Anstieg um knapp 3 %! Kaum eine andere Stadt kann mit derartig hohem Bevölkerungszuwachs rechnen.

Daraus folgt allerdings ein enormer Wohnraummangel, der sich bereits heute zeigt. Wer versucht in Nürnberg eine Wohnung zu bekommen, benötigt einen sehr langen Atem, denn gerade einmal 1,5 % aller Wohnung stehen leer.

Der Bundesdurchschnitt liegt laut Engel & Völkers Commercial bei 4,2 %! In einzelnen Stadtteilen wie in den Gärten hinter der Veste, St. Johannis oder dem Nibelungenviertel ist die Mietsituation sogar noch prekärer, hier geht der Leerstand gegen 0 %. Das Hauptproblem dabei ist die Enge Nürnbergs. In kaum einer zweiten Stadt wohnen so viel Einwohner pro km2.

Somit waren am Jahresende 2012 noch immer über 8000 Haushalte auf Wohnungssuche, 740 mehr als noch im Vorjahr. Gerade einmal 1318 Haushalte konnten vermittelt werden, fast 200 weniger als im Jahr 2011. Der Wohnungsbedarf liegt damit deutlich über dem Wohnungsbestand.

Entwicklung der Bautätigkeit

Dass Baufläche bislang fehlt, zeigt auch die Bautätigkeit. Denn auch diese liegt weit unter dem Bedarf. Um der Situation entgegenzuwirken, kündigte die Stadt bei der Präsentation des Wohnungsberichts 2012 an, eigene Grundstücke für 320 Wohnungsneubauten bereitstellen und den geförderten Wohnungsbau attraktiver gestalten zu wollen.

Und diese sind dringend notwendig, denn laut Stadtverwaltung soll Nürnberg eine Wohnstadt bleiben und sich nicht in eine sogenannte Arbeitsplatzstadt verwandeln, die zweimal täglich von Pendlerströmen durchzogen wird. Die Schaffung von Bauflächen und das Anwerben von Immobilieninvestoren hat daher höchste Priorität.

Die Lösungen heißen Nachverdichtung und Umnutzung. Ehemalige Industrieflächen, Bahnanlagen oder Bundeswehrstandorte sollen demnach in Wohnflächen verwandelt werden. Die Stadtverwaltung dabei mindestens 14 Hektar Nettowohnbauland pro Jahr. Dieser Prozess ist derzeit im Gange.

Investoren sollten Nürnberg daher jetzt in den Fokus nehmen

Baufertigstellungen bei Gebäuden

Gebaut wird in Nürnberg in allen Kategorien, denn die Nachfrage ist jeglicher Hinsicht groß. Lediglich die begrenzte Baufläche verhindert einen höheren Bauboom, die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sind aber dennoch auf einem hohen Niveau.

Die Altstadt gilt sogar als gänzlich ausverkauft.

Nach Einbrüchen in den Jahren 2000 und 2009, in denen lediglich um die 340 – 350 neue Wohngebäude fertiggestellt wurden, gibt es seit fünf Jahren wieder einen Aufwärtstrend. Im Jahr 2012 wurden fast 400 neue Wohngebäude vollendet. Der Schwerpunkt liegt dabei bei Einfamilienhäusern (knapp 75 %), gefolgt von Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen (21 %).

Auch die Baugenehmigungen nehmen seit dem Jahr 2009 wieder kontinuierlich zu. So wurden allein im Jahr 2011 569 Wohngebäude genehmigt, zwei Jahre zuvor waren es nur 388.

Baufertigstellungen bei Wohnungen

Im Bereich der genehmigten und fertiggestellten Wohnungen zeichnet sich hingegen ein unterschiedliches Bild. Genehmigt wurden im Jahr 2011 (1678) sogar doppelt so viele Wohnungen als noch 2008 (855). Klar präferiert werden dabei

• Wohnungen mit drei oder vier Zimmern (über 42 %),
• dicht gefolgt von Wohnungen mit mindestens fünf Zimmern (38 %).

Die Baufertigstellungen haben sich dagegen kaum verändert und blieben stabil. Seit 2008 werden demnach jährlich zwischen 1000 und 1200 Wohnungen fertiggestellt.

• Und auch hier sind es meistens 3 – 4-Raumwohnungen (42 %) bzw.
• Wohnungen mit mindestens fünf Räumen (43 %).
• Mit jährlich ca. 20 – 30 fertiggestellten Wohnungen je 10.000 Einwohner liegt Nürnberg damit deutlich hinter anderen Städten Bayerns zurück.

Entwicklung Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

Die Mietpreise in Nürnberg kennen seit Jahren nur eine Richtung, den Weg nach oben. Die Attraktivität der Stadt, die Arbeitsmarktsituation und nicht zuletzt das knappe Angebot lassen die Mieten in der mittelfränkischen Stadt nach oben schießen.

Der von der Stadt herausgegebene Mietspiegel zeigt zwar nur eine Nettokaltmietenerhöhung von rund 1,40 € pro m2 in den letzten zehn Jahren, allerdings werden hierfür alle Mieten in allen Stadtteilen berücksichtigt. Da es in Nürnberg aber ein großes Preisgefälle zwischen Innen-, Nord- und Südstadt gibt, muss man sich die Mietpreisentwicklungen in den einzelnen Stadtvierteln genauer ansehen.

• In sehr guten innerstädtischen und zentrumsnahen Lagen wie in Luitpoldhain oder Gärten hinter der Veste sind Nettokaltmieten bis zu 13,50 € pro m2 durchaus üblich.
• Selbst in zweitklassigen Innenstadtlagen liegen die Mieten noch bei 9,50 € – 11,50 €.
• Darüber hinaus ist der Norden Nürnbergs als ruhige Stadtrandlage sehr beliebt bei Familien. Hier zahlt man zwischen 7,70 € und 9,50 € pro m2.
• Selbst in einfachen Lagen in der Südstadt fallen die Nettokaltmieten mittlerweile nicht unter 6,00 € pro m2!

Besonders gefragt sind vor allem Penthouses in der Altstadt. Diese gelten als sichere Kapitalanlagen, da mit weiteren Werterhöhungen gerechnet werden kann.

Wohnungsbestand nach Anzahl der Zimmer

Kaufpreise

Parallel zu den Mietenpreisen steigen auch die Kaufpreise. Laut Engel & Völkers werden vor allem Häuser im Wert von 300.000 – 800.000 € gehandelt, da Rendite und Wiederverkauf in dieser Kategorie als sicher gelten.

• Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in bester Lage stiegen somit in den vergangenen drei Jahren um ca. 80.000 €.
• Mehrfamilienhäuser im Zentrum sind hingegen am wertvollsten.
• Neue Objekte in der Innenstadt werden durchaus bis zu 1,8 Mio. € gehandelt.
• Für Eigentumswohnungen und Appartements stieg der Kaufpreis in den letzten drei Jahren ebenfalls um rund 800 € pro m2.
• Eine Penthouse-Wohnung in der Altstadt kostet damit 3200 – 3800 € pro m2.
• Die Preise für neu gebaute Objekte können hingegen auf bis zu 4200 € je m2 klettern.

Wie gefragt gerade Eigenheime und Eigentumswohnungen sind, zeigt der Bieterwettstreit der Kapitalanleger. Preissprünge von bis zu 600 € pro m2 sind nicht selten. Die Preise werden damit im Schnitt jedes Jahr um 2 – 3 % nach oben gedrückt. Angesichts der Tatsachse, dass Bauflächen nur noch sehr beschränkt zu bekommen sind, die Nachfrage aber nach wie vor hoch ist, gehen Experten davon aus, dass die Preise auch weiterhin steigen werden.

Immobilien in Nürnberg gelten daher als sehr sichere Kapitalanlagen. Gerade eine Immobilie im Kern der Stadt besitzt nur geringe Risiken. Dabei gilt: je besser die Lage und desto hochwertiger das Objekt, desto höher die Mieten.

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