Die Große Koalition kündigte im Koalitionsvertrag an, einheitliche Rahmenbedingungen für Maklerleistungen schaffen zu wollen, damit Qualitätsstandards bei der Vermietung von Immobilien garantiert sind. Diese Regel soll jetzt auch bei Immobilienverkäufen gelten.
Ein wichtiger Schritt dahin ist nach Meinung der Bundesregierung das Bestellerprinzip für Immobilienmakler bei Vermietungen. Jüngst eröffnete Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) die Diskussion darüber, wie dieses Prinzip auch bei Immobilienkäufen angewendet werden kann.
Bestellerprinzip bei Vermietungen
Im Koalitionsvertrag heißt es unter der Überschrift „Bezahlbare Mieten“:
„Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“
Im Klartext heißt das, dass nicht mehr die Mieter die Courtage bei erfolgreicher Wohnungsvermittlung bezahlen sollen, sondern der Auftraggeber, der meistens der Wohnungseigentümer ist.
Die Idee dahinter ist, dass Mieter finanziell entlastet und die Qualität bei der Mietwohnungsberatung verbessert werden sollen. In Zeiten von Rekordmieten und Wohnungsmangel freut das vor allem die Mieter und Mieterschutzbünde.
„Gut – das war eine Forderung des Deutschen Mieterbundes. Wenn Vermieter Makler einschalten, sollen sie den Makler auch zahlen müssen“,
so Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB).
Vertreter der Immobilienwirtschaft zeigen sich allerdings weniger begeistert. Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), äußerte sich somit auch überaus kritisch zu den Plänen.
„Der Markt steuert sehr gut, wer die Maklerprovision zahlt. Die Höhe ist bereits zugunsten des Verbraucherschutzes geregelt.“
Wir hatten im Rahmen des Artikels zur Mietpreisbremse ebenfalls auf die teilweise Fehleinschätzungen sowie deren Auswirkungen auf die Investitionen im Immobilienbereich hingewiesen.
Wie war es vorher geregelt?
Vor Inkrafttreten des Bestellerprinzips galt eine gesetzliche Höchstgrenze für Maklergebühren bei Immobilienvermietungen von maximal zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese theoretische Courtagehöhe wird in der Regel auch ausgenutzt. Und das oftmals zum Ärger der Mieter, denn gerade in Städten kommen diese kaum noch um einen Makler herum und dessen Provision muss in beinahe allen Fällen der Wohnungsinteressent zahlen.
Wenn man Umzugskosten, steigende Mieten und Kaution hinzurechnet, ist der Wohnungswechsel für viele eine enorme finanzielle Belastung. Das Bestellerprinzip käme Mietern also zunächst tatsächlich gelegen. Doch ob diese am Ende tatsächlich entlastet werden, bleibt fraglich.
Was hat sich geändert?
Nach dem Bestellerprinzip, muss derjenige für die Maklerprovision aufkommen, der diesen engagiert. In der Regel dürfte das der Wohnungseigentümer sein. Experten prognostizieren, dass viele Immobilieninhaber die Maklerprovision allerdings auf die Miete umlegen werden und das wird den Mietern im Endeffekt mehr kosten. Denn wer lange genug in einer Wohnung bleibt, zahlt nach einer gewissen Zeit mehr als die Provision gekostet hätte.
Andererseits müssten Vermieter mit hoher Mieter-Fluktuation mit spürbaren Mehrkosten rechnen, sollten sie für jede Vermietung wieder einen Makler beauftragen. Ein möglicher Ausweg wäre, dass die Eigentümer selbst die Vermietung übernehmen. Für Eigentümer mit vielen Wohnungen bzw. Häusern ist das allerdings unpraktikabel.
Eine erste Bilanz
Seit 1.6.2015 gilt das Bestellerprinzip. Ein knappe Bilanz: Mietervereine berichten, dass das Gesetz im Großen und Ganzen funktioniere, auch wenn es immer wieder Umgehungsversuche gibt.
Aktuell ist die Wohnungslage so angespannt, dass Vermieter meist niemanden Beauftragen müssen, da Mieter Schlange stehen, um eine Wohnung zu erhalten. Und falls doch, werden besonders begehrte Wohnungen auch unter der Hand vergeben – gegen Bezahlung.
Zudem sind zahlreiche Internetmakler entstanden, die Wohnraum zu deutlich günstigeren Konditionen vermitteln, als das vorher der Fall war. Beratungsleistung und Ortskenntnis sind in diesen Fällen aber meist nicht in dem Umfang gegeben.
Außerdem ist es auch heute schon keinesfalls so, dass Makler ausschließlich von Wohnungseigentümern mit der Neuvermietung beauftragt werden. Denn in vielen Fällen kümmern sich die Mieter selbst um die Suche eines Nachmieters und engagieren hierfür Immobilienunternehmen.
Wer als Makler für Mietwohnungen überleben will, muss sich dem geänderten Markt anpassen und bieten, was Internetportale häufig nicht können:
- umfassend beraten und so
- den besten Mieter für das Objekt finden.
Durch zu erwartend geringere Mieterfluktuation kann sich die Investition schnell lohnen.
Bestellerprinzip bei Käufen
Auch hier ist vorgesehen, dass immer derjenige den Immobilienmakler bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. Da das meist der Verkäufer macht, sollen durch dieses Konzept Immobilienkäufer insgesamt um ca. 3 Milliarden Euro entlastet werden, so das Ministerium.
Als „Eingriff in die freie Marktwirtschaft“ bezeichnet es der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI) in einem offenen Brief an die Ministerin.
Auch sonst hört man viel Kritik an dem Vorschlag, da es die eigentlichen Problem der Wohnungswirtschaft nicht löst:
- zu viele Regelungen machen das bauen sehr teuer,
- 16 verschiedene Landesbauordnungen,
- zu wenige Bauflächen und nicht zuletzt
- aktuell einfach zu wenige Wohnungen/Immobilien.
Die Befürchtung ist, dass die Maklerkosten einfach auf den Verkaufspreis umgelegt werden. Um die Kaufnebenkosten effektiv zu senken solle lieber die Grunderwerbsteuer sinken. Ein anderer Vorschlag ist, dass die Courtage unter Käufer und Verkäufer geteilt werden solle.
Bisher ist nichts entschieden und das Ministerium hat angekündigt, die Argumente in einen überarbeiteten Vorschlag mit einzubeziehen.