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Immobilien Kaufen - der Erwerbsprozess

Geschrieben von  G. Böhme in der Kategorie Wissenswertes | 23.05.2013

Welche Schritte beim Kauf einer Immobilie notwendig sind und was Sie beachten sollten haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Immobilien Wissen

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Kaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie im klassischen Sinne erfolgt über einen Kaufvertrag gem. § 433 BGB. Das bedeutet, dass Grundsätzlich der Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks nach den gleichen Rechtsvorschriften erfolgt, wie der Kauf eines Konsumguts.

Formerfordernis Beurkundung

Wer Immobilien z.B. als Altersvorsorge kaufen will, muss zur Rechtswirksamkeit des Vertrages das Formerfordernis des § 311 b BGB beachten. Diese Vorschrift sieht die Beurkundung von Verträgen über Immobilien bei einem Notar vor. Diese Verpflichtung gilt für einzelne Grundstücke, Grundstücke mit aufstehenden Gebäuden oder auch für Eigentumswohnungen. Ein Verstoß gegen die Formvorschrift führt automatisch zu einer schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrages über die Immobilie. Ein solcher Vertrag ist nichtig. Das bedeutet, dass keine der beteiligten Parteien irgendeinen Anspruch aus diesem Vertrag besitzt. Grundsätzlich sind alle getroffenen Vereinbarungen zu beurkunden.

Auflassung

Die Auflassung bezeichnet die Einigung über den Übergang aller Nutzen und Lasten eines Grundstücks. Sie ist per Gesetz bei gleichzeitiger Anwesenheit des Verkäufers und des Käufers zu erklären. Wird  eine Immobilie verkauft, so wird im Kaufvertrag die Auflassung erklärt. Die Auflassungsvormerkung hingegen ist ein Sicherungselement, welches im Grundbuch eingetragen wird für den Zeitraum zwischen Kauf (Beurkundung) und tatsächlichem Eigentumsübergang. Eine Auflassungsvormerkung sichert einem Käufer das Recht zu nach der Erfüllung der Vertraglichen Verpflichtungen (Zahlung des Kaufpreises) auch das Eigentum am Grundstück zu erhalten.

Auflassungsvormerkung

Da es beim Kauf einer Immobilie nicht möglich ist, dass verkaufte Gut direkt an den neuen Eigentümer zu übergeben, entsteht zwischen dem Vertragsschluss und dem Eigentumsübergang eine Zeitliche Lücke. Rechtlich betrachtet fallen hier das Verpflichtungsgeschäft, die Auflassung und Eintragung im Grundbuch auseinander. Dies hängt insbesondere damit zusammen, dass vor einer Eigentumsumschreibung diverse behördliche Stationen durchlaufen werden und Genehmigungen einzuholen sind. Dies hat zur Folge, dass entweder der Verkäufer ungesichert ist, wenn der Kaufpreis für eine (meist teure) Immobilie erst nach der Eigentumsumschreibung erfolgen würde, oder der Käufer ungesichert ist, da bei vorzeitiger Kaufpreiszahlung der Verkäufer das Grundstück erneut an einen anderen Interessenten verkaufen könnte. Aus diesem Grunde sieht das Gesetz die Möglichkeit der Vormerkung der Auflassung vor. Die Auflassung bezeichnet die Einigung über den Übergang von allen mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten.

Eine solche Vormerkung wird in Abteilung 2 des Grundbuchs eingetragen. Die Vormerkung sichert den schildrechtlichen Anspruch auf die Rechtsänderung - verpflichtet also die beteiligten ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag zu erfüllen.

Zahlung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie

Durch die Sicherungsmöglichkeit mit einer Auflassungsvormerkung wird der Kaufpreis für die Immobilie erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig gestellt. Hierdurch sind beide Parteien gesichert. Voraussetzung für den dann anstehenden Eigentumsübergang ist außerdem die Einholung der erforderlichen Genehmigungen. Hierzu zählen zum Beispiel etwaige Vorkaufsrechte. Ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen informiert der Notar die Beteiligten über die Fälligkeit des Kaufpreises innerhalb der vereinbarten Frist. Mit Zahlung des Kaufpreises geht in den meisten Fällen auch der Besitz, die Nutzungen und die Lasten des Grundstücks an den neuen Eigentümer über. Mit dem Eigentumsübergang wird das Grundbuchamt vom Notar über den Erwerbsvorgang informiert.

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Bei der Deutschen Immobilien Agentur (DIA) haben sich Experten für Kapitalanlagen im Immobilienmarkt zusammengefunden. Die DIA hat ihren Sitz in Berlin.