Händelstadt Halle

Immobilien als Kapitalanlage in der Stadt Halle (Saale)

Halle an der Saale ist die größte Stadt des Bundeslandes Sachsen-Anhalt und bietet eine Vielzahl an Immobilen, die nicht nur als Angebote für Selbstnutzer, sondern auch als Optionen für Anleger und Investoren interessant sein können. Bevor jedoch eine verbindliche Entscheidung in Richtung Immobilen als Kapitalanlage getroffen werden kann, ist es zwingend notwendig verschiedene Aspekte in Betracht zu ziehen, ohne die eine fundierte Kaufentscheidung nicht möglich ist.

Hierzu zählen u. a. aktuelle Ist-Werte, Entwicklungsvorgänge und eventuelle Prognosen in Sachen Bevölkerungszuwachs, vorhandener Wohnraum, Bautätigkeit, Miet- und Kaufpreise.

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Halle (Saale), Marktplatz
Halle (Saale), Marktplatz

Dieser Artikel stellt die Stadt Halle (Saale) für potentielle Kapitalanleger genauer vor und richtet dabei den Blick auf den derzeitigen Immobilienmarkt und die damit einhergehenden relevanten Entwicklungszahlen.

Über die Stadt Halle (Saale)

Lage

Die kreisfreie Großstadt Halle (Saale), die auch unter dem Namen Händelstadt bekannt ist, liegt im Süden Sachsen-Anhalts und ist mit über 230.000 Einwohnern die größte Stadt im Bundesland. Im gesamt Osten Deutschlands belegt sie damit Platz 5 der größten Städte. Mit der Nachbarstadt Leipzig bildet, die am Fluss Saale gelegene Stadt Halle einen so genannten Ballungsraum, der sich auf die zwei Bundesländer Sachsen-Anhalt und Sachsen verteilt und in dem zusammen mehr als 1 Mio. Einwohner zu Hause sind.

Halle an der Saale ist am Nordwestrand der Leipziger Tieflandsbucht gelegen, wobei die Saale auf einer Länge von 27 km durch die Händelstadt fließt. Die Stadt erstreckt sich dabei über eine Fläche von 135,02 km2 und gliedert sich in 5 Stadtbezirke (Mitte, Nord, Ost, Süd und West) mit mehr als 30 Stadtteilen. Die einzelnen Stadtteile untergliedern sich weiter in verschiedene Stadtviertel.

Einwohner

Halle (Saale) wird aktuell von mehr als 230.000 Menschen bewohnt, was sich gemessen an der Gesamtfläche in einer Bevölkerungsdichte von rund 1.700 Einwohnern pro Quadratkilometer ausdrückt.

  • 2012 wurden 232.535 Personen mit Hauptwohnsitz in Halle verzeichnet – tendenz steigend!
  • Das Durchschnittsalter ist in den vergangenen Jahren von rund 43 (2000) auf 45 (2012) gestiegen.
  • Der Ausländeranteil betrug in Halle 2012 4,3 % (9.946 Personen).

In Halle herrscht in Bezug auf die Stadteinwohner eine (humoristisch gemeinte) Kategorisierung in Hallenser (gebürtige Einwohner) und Hallunken (zugezogene Einwohner). Spricht man von Halloren, so ist von den ehemaligen Salzarbeitern die Rede.

Bevölkerungsentwicklung Halle
Bevölkerungsentwicklung Halle

Besonderheiten

Die Stadt Halle (Saale) gab sich selbst den Titel der Kulturhauptstadt Sachsen-Anhalts und erfreut sich dabei überregionaler Bekanntheit. Neben verschiedenen

  • Theaterbühnen (z. B. Kulturinsel Halle / neues Theater) und dem
  • Opernhaus Halle hält die Stadt auch als musikalische Institutionen die
  • Staatskapelle Halle und den
  • Stadtsingechor Halle bereit.

Kulturell Interessierten stehen darüber hinaus die Türen zu zahlreichen

  • Museen (z. B. Landeskunstmuseum in der Moritzburg und im Händel-Haus) und
  • Sammlungen (z. B. Landesmuseum für Vorgeschichte) offen.

Und auch an Sehenswürdigkeiten hat die Stadt Halle einiges zu bieten. Neben

  • Burgen, Kirchen, Profanbauten und historisch technischen Bauwerken, laden auch die
  • "Nationale Akademie der Wissenschaften Leopoldina", die
  • Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, der
  • Park- und Wiesenanlagen (z. B. die innerstädtischen Flussinseln) sowie der
  • Bergzoo und der Botanische Garten zum Erkunden ein.

Regelmäßige Veranstaltungen wie z. B. das Laternenfest und die Händelfestspiele bescheren der Stadt dabei jährlich eine Vielzahl an Besuchern. Studierenden bietet Halle (Saale) gleich zwei Hochschulen, die zum einen unter dem Namen  Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg und zum anderen unter dem Namen Burg Giebichenstein Kunsthochschule Halle bekannt sind. So gilt Halle an der Saale nicht nur als Kulturstadt, sondern auch als Stadt der Wissenschaft, Kunst und Medien.

Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, Uniplatz
Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, Uniplatz
Leopoldina
Leopoldina

Entwicklung der Bevölkerung

Kurz nach der Wende war die Stadt von einer Abwanderungswelle und somit auch von einem Geburtenrückgang betroffen, was eine Einbuße von rund 80.000 Einwohnern nach sich zog. Aufgrund des kontinuierlichen und erfolgreichen Stadtumbaus steigt die Zahl der Einwohner seit 2010 wieder an. Seither ist jährlich eine leicht steigende Tendenz zu verzeichnen.

Jahr Einwohnerzahl Verlust / Zuwachs
1990 309.406  
2009 230.377 - 523
2010 230.831 + 454
2011 231.639 + 808
2012 232.535 + 896

Seit dem Jahr 2010 (Wanderungsgewinn: 1.127 Personen) sind auch erstmals wieder deutlich mehr Zuzüge als Wegzüge ermittelt worden. Im Jahr 2012 zogen ebenfalls mehr Menschen nach Halle (11.849 Personen) als aus Halle weg (10.507 Personen). Ein großer Anteil der Zuwanderer, der auch bis heute Jahr für Jahr zu verzeichnen ist, bedingt sich durch die ansässigen Bildungseinrichtungen (Hochschulen). Im Wintersemester wurde so mit 20.284 Studierenden der Höchstwert aus dem Jahr 2004 / 2005 knapp eingeholt.

Der Saldo aus Geburten und zu verzeichnenden Sterbefällen ist in den letzten 10 Jahren weitestgehend konstant geblieben, wobei das Geburtendefizit mit 650 bis 750 p.a. angegeben werden kann.

Jahr Geburten Sterbefälle Geburtenüberschuss / -defizit (-)
2000 2.000 2.688 - 688
2008 2.125 2.802 - 677
2010 2.198 2.929 - 731
2012 2.071 2.770 - 699

Älteren Prognosen zufolge, soll sich die Einwohnerzahl langfristig um ca. 13 % reduzieren, so dass im Jahr 2020 mit einer Einwohnerzahl von rund 214.000 gerechnet wird. Unter Berücksichtigung neuerer Entwicklungstendenzen, bleibt es jedoch abzuwarten, ob sich eine solche Prognose tatsächlich bewahrheiten wird.

Entwicklung der Bautätigkeit

In Halle (Saale) wurden zum 30. Juni 2013 insgesamt 33.319 Gebäude statistisch aufgeführt. Hierbei handelt es sich bei 29.697 Objekten um Wohngebäude. Die übrigen Gebäude unterteilen sich in Nichtwohngebäude (3.5654 Stück) und Heime (58 Stück). Nach der Anzahl der Wohneinheiten lassen sich die Wohngebäude wie folgt aufteilen.

Anzahl der Gebäude mit  
1 Wohneinheit: 12.178
2 Wohneinheiten: 2.993
3 bis 20 Wohneinheiten: 14.124
21 Wohneinheiten und mehr: 402

Wohnungen und Nichtwohnungen bieten in Halle dabei einen Wohnraum mit insgesamt 143.709 Einheiten. Hierbei sind 11.199 1-Raum-Wohnungen, 40.937 2-Raumwohnungen, 59.761 3-Raumwohnungen und 28.930 Wohnungen mit 4 und mehr Räumen vertreten (2.882 ohne Angaben).

Die Anteile der einzelnen Gruppen der Haushaltsgrößen zeigen sich seit 2005 weitestgehend konstant. 80 % nehmen dabei nach wie vor 1- und 2-Raumwohnungen ein.

Baufertigstellungen bei Gebäuden

In den vergangenen Jahren kam es in Halle (Saale) zu einem Einbruch der Baugenehmigungszahlen, der insbesondere im Segment der Mehrfamilienhäuser als besonders drastische beschrieben werden kann. Seit 2009 gibt es jedoch einen leichten Wiederanstieg. An Bedeutung gewonnen hat dabei das Eigenheimsegment.

Laut der erteilten Baugenehmigungen in den vergangen Jahren, wird erwartet, dass sich die tatsächliche Bautätigkeit in den kommenden Jahren (sowohl im Segment der Ein- und Zweifamilien- als auch der Mehrfamilienhäuser) auf niedrigem Niveau einpegeln wird. Auf lange Sicht kann sogar mit einem leichten Wiederanstieg der Bautätigkeit gerechnet werden. Als Grund hierfür gelten die 1980er Jahrgänge, die zunehmend als Nachfrager in Erscheinung treten.

Baufertigstellungen bei Wohnungen

Die Anzahl der Baufertigstellung im Neubau von Wohnungen in

  • Ein- und Zweifamilienhäusern lässt sich für das Jahr 1995 noch mit insgesamt 735 (177 in Halle, 735 im Umland) beziffern.
  • Im Jahr 2000 waren es sogar insgesamt 1.790 Stück (630 in Halle, 1.160 im Umland).
  • Seither nimmt die Zahl beständig ab, so dass 2009 nur noch 268 Gebäude fertiggestellt wurden (115 in Halle, 153 im Umland).

Entwicklung des Wohnungsleerstandes

Sanierte Altbau-Immobilien in Halle
Sanierte Altbau-Immobilien in Halle

In den frühen 90ern betraf der Wohnungsleerstand in Halle vor allem die Altstadt und die Gründerzeitgebiete. Ab 1997 waren es insbesondere die Plattenbausiedlungen (Neustadt, Silberhöhe), die einen hohen Anteil an leerstehenden Wohnungen / Gebäuden zu beklagen hatten. Im Jahr 2004 waren rund 26.000 der 152.000 vorhandenen Wohnungen unbewohnt. Nachdem daraufhin eingeleiteten Wohnungsrückbau (Wohnungsabriss seit 2001 / 2002: 10.500) ergaben sich im Jahr 2010 folgende Werte.

Wohnungsbestand: 145.200
Leerstand: 20.900 (Leerstandquote: 14 %)

Entwicklung der Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

Je nach Eigenschaften des Mietobjekts (sei es eine Wohnung oder ein Wohnhaus) ergeben sich die Mietpreise unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte, die u. a. die Lage, die Ausstattung und das Jahr der Baufertigstellung bzw. Sanierung betreffen. Im Durchschnitt liegt der Mietspiegel für die Stadt Halle (Saale) aktuell bei 5,49 €/m2 und damit unter den bundesweit üblichen Mietpreisen. Für die verschiedenen Wohnungsgrößen lassen sich hierbei folgende Preise nennen. Im Vergleich mit den vergangenen zwei Jahren (2011/2012) lässt sich hierbei ein leichter Anstieg verzeichnen.

Größe aktuell 2012 2011 bundesweiter Durchschnitt
ca. 30 m2 6,87 €/m2 6,55 €/m2 6,07 €/m2 8,53 €/m2
ca. 60 m2 5,05 €/m2 4,88 €/m2 4,84 €/m2 6,13 €/m2
ca. 100 m2 5,60 €/m2 5,49 €/m2 5,23 €/m2 6,83 €/m2

In Bezug auf die Mietpreise von Wohnhäusern liegt der Durchschnitt bei Objekten mit einer Wohnfläche von ca. 150 m2 derzeit bei 7,61 €/m2, was wiederum über dem Gesamtdurchschnitt in Deutschland liegt. Auch hier sind die Mietpreise in den vergangen 2 Jahren rasant angestiegen (zum Vergleich, 2011: 5,87 €/m2, 2012: 6,17 €/m2). Am günstigsten sind derzeit Mietshäuser in der Südlichen Innenstadt zu finden (5,36 EUR/m²).

Mietpreisentwicklung in Halle
Mietpreisentwicklung in Halle

Kaufpreise

Was die Kaufpreis einer Immobile in der Stadt Halle (Saale) betrifft, so liegt der durchschnittliche Immobilienkaufpreis aktuell bei 1.422,60 €/m2. Je  größer die Gesamtfläche der Immobile desto höher ist auch der entsprechende Quadratmeterpreis angesiedelt. Wohnungen, die eine Größe von ca. 60 m2 aufweisen, können für durchschnittlich 1.080,65 €/m2 erworben werden. Wohnungen mit 100 m2 und mehr stehen im Durchschnitt mit 1.368,10 €/m2 zum Kauf bereit.

Diese Preise sind dabei im Vergleich zu den Jahren 2011 und 2012 im Bereich der Wohnungen mit ca. 60 m2 Wohnfläche erheblich angestiegen, wie die nachfolgende Übersicht zeigt.

Größe aktuell 2012 2011 bundesweiter Durchschnitt
ca. 60 m2 1.080,65 €/m2 837,78 €/m2 727,84 €/m2 2.027,70 €/m2
ca. 100 m2 1.368,10 €/m2 1.421,68 €/m2 1.416,65 €/m2 1.873,79 €/m2

Halle entwickelt sich – eine gute Chance für Kapitalanleger.

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