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Kapitalanlage Immobilien in Frankfurt am Main

Frankfurt am Main ist eine Stadt der Superlative!

Sie ist nicht nur die größte Stadt Hessens und die fünftgrößte Gemeinde Deutschlands, sondern auch noch eine bedeutende Messestadt, die Stadt des Geldes und der Banken, ein wichtiger internationaler Verkehrsknotenpunkt, Sitz der Bundesbank, der Europäischen Zentralbank und der Deutschen Börse und die einzige Metropole Deutschlands, die sich bewusst für eine Skyline entschied.

Der Spitzname Mainhatten ist daher ein Synonym für die Bedeutung dieser Weltstadt. Und wie bei allen Weltstädten sind auch in Frankfurt Immobilien sehr begehrt und überaus teuer. Investoren aus aller Welt stehen daher Schlange, um in die Stadt am Main investieren zu können.

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Kapitalanlage Immobilien in Frankfurt am Main

Wohnraum in Frankfurt ist eine sichere Kapitalanlage mit garantierten Renditen. Denn die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Kein Wunder also, dass immer weniger Objekte zum Kauf angeboten werden. Selbst in den sonst eher unbeliebten Ein- und Abflugschneisen des hochfrequentierten Frankfurter Flughafens ist die Nachfrage stabil. Die zu erwartenden Mieteinnahmen sind in besseren Stadtlagen selbstverständlich weit höher. Wer sich für Immobilien in der Bankenstadt interessiert, sollte sich daher gut mit den Immobilienmarkt Frankfurts auseinandersetzen. Daher geben wir Ihnen hier einen Überblick über die Stadt Frankfurt am Main und ihren Wohnungsmarkt.

Über die Stadt Frankfurt

Lage

Frankfurt ist der Mittelpunkt der Metropolregion Rhein-Main und liegt im Süden Hessens an den Grenzen zu den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Die Städtedichte ist in dieser Region besonders hoch. Auf der Ostseite des Mains liegt direkt Offenbach, im Süden der Stadt befinden sich Darmstadt und Rüsselsheim, im Südwesten folgen Mainz und Wiesbaden, im Norden Gießen und im Osten Aschaffenburg. Wichtigster Fluss Frankfurts ist der Main, der als Bundeswasserstraße eine hohe wirtschaftliche Bedeutung für die Region besitzt und die Flüsse Rhein und Donau miteinander verbindet.
Das Stadtgebiet erstreckt sich über eine Fläche von 23,4 x 23,3 Kilometern und ist in

  • 47 Stadtteile,
  • 121 Stadtbezirke,
  • 448 Wahlbezirke und
  • 6.130 Blöcke unterteilt.

Die nach Einwohnerzahlen größten Stadtteile sind dabei

  • Bockenheim (35.789),
  • Sachsenhausen-Nord (29.789),
  • Nordend-West (28.262),
  • Gallus (28.165),
  • Ostend (26.540),
  • Bornheim (26.105) und
  • Sachsenhausen-Süd (25.789).

Die Stadtteile mit den wenigsten Einwohnern sind hingegen

  • Bahnhofsviertel (3.117),
  • Altstadt (3.601),
  • Berkersheim (3.643),
  • Harheim (4.304),
  • Nieder-Erlenbach (4.588) und
  • Riederwald (4.664).

Einwohner

Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt
Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt

Frankfurt am Main ist mit 678.691 Einwohnern nicht nur die größte Stadt Hessens, sondern auch die fünftgrößte Kommune Deutschlands. Da der Nahverkehr im Rhein-Main-Gebiet aber zu den am besten ausgebauten in ganz Deutschland zählt, die Mieten allerdings zu den höchsten, wohnen viele Pendler außerhalb der Stadt. In der Metropolregion Frankfurt leben daher rund 2,2 Millionen Menschen. Pro Tag werden somit über 200.000 Fahrgäste allein mit dem öffentlichen Nahverkehr befördert.

Frankfurt ist eine im Vergleich relativ junge Stadt. Das Durchschnittsalter liegt bei 42 Jahren, das sind 0,8 Jahre weniger als im Bundesschnitt. Dementsprechend werden hier auch mehr Kinder geboren als in den meisten anderen Städten. 7230 Kinder waren es im Jahr 2012. Das waren zwar rund 170 weniger als im Jahr zuvor, insgesamt steigt die Geburtenrate allerdings seit dem Jahr 2000 deutlich an, denn damals wurden lediglich 6116 Kinder geboren.

Insgesamt lebten im Jahr 2012 176.935 Menschen mit Migrationshintergrund in der Stadt, das entspricht einen Anteil von 26,1 %. Die meisten von ihnen kamen aus Europa (74,5 %), davon wiederum 39,4 % aus dem EU-Ausland.

Besonderheiten

Parks und Naherhohlung: deswegen landet Frankfurt im Wealth Report auf Platz fünf der Städte mit der höchsten Lebensqualität.
Parks und Naherhohlung: deswegen landet Frankfurt im Wealth Report auf
Platz fünf der Städte mit der höchsten Lebensqualität.

Hessen zählt neben Bayern und Baden-Württemberg zu den wirtschaftlich überaus erfolgreichen Bundesländern und Frankfurt hat einen sehr großen Anteil daran. Von den elf Metropolregionen Deutschlands belegt die „FrankfurtRheinMain-Region“ Platz 3 im Bereich Wirtschaftskraft. Im Jahr 2006 wurden hier insgesamt 193 Milliarden Euro erwirtschaftet, 16 % mehr als im Bundesdurchschnitt und 13 % mehr im Vergleich zu den anderen Metropolregionen.

Auch im Bereich Wirtschaftswachstum ist die Frankfurter Region spitze. Zwischen 1997 und 2006 wuchs das Bruttoinlandsprodukt um 22,8 %, lediglich in München entwickelte sich die Wirtschaft noch stärker. Damit zählt Frankfurt laut European Cities Monitor der Beratungsgesellschaft Cushman & Wakefield neben London und Paris seit Langem zu den besten Standorten für internationale Unternehmen.

Und namhafte Unternehmen sind zahlreich vertreten. Zu nennen sind dabei vor allem verschiedene Geldinstitute wie die Deutsche Bank, Commerzbank oder die KfW, aber auch die Deutsche Börse, die Deutsche Bahn, Nestlé, Bilfinger Berger, Hochtief, Continental, Messe Frankfurt und natürlich der Frankfurt Airport als drittgrößter Flughafen Europas. Knapp 58 Millionen Passagiere starten und landen hier jährlich und es werden über zwei Millionen Tonnen Frachtgut im Transportbereich umgeschlagen. Aber nicht nur der Flughafen macht Frankfurt zum internationalen Drehkreuz. Denn mit der A 3 und der A 5 hat die Stadt Autobahnanschluss in alle Richtungen und vom Frankfurter Bahnhof verkehren ICEs und TGVs bis in die Niederlande, Belgien, Frankreich und in die Schweiz.
Bei allem wirtschaftlichen Erfolg und der Größe der Stadt hat Frankfurt dennoch etwas Einzigartiges geschafft – und zwar die Bewahrung der Natur. Etwa ein Drittel des Stadtgebietes ist Landschaftsschutzgebiet und somit nicht bebaut. Die Natur ist hier zum Teil völlig sich selbst überlassen.

Trotz des Großstadtcharakters verfügt Mainhatten damit über zahlreiche Parks, Wälder und Naherholungsgebiete, die die Lebensqualität der Einwohner deutlich verbessern. Das Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank setzte Frankfurt auch deshalb in seinem aktuellen Wealth Report auf Platz fünf der Städte mit der höchsten Lebensqualität.

Entwicklung der Bevölkerung

Die Bevölkerungsdichte ist in der Main-Metropole überdurchschnittlich hoch, denn pro km² wohnen hier ca. 2770 Einwohner. Und die werden wohl in Zukunft noch mehr zusammenrücken müssen, denn die Einwohnerzahl Frankfurts steigt rapide an und wird sich laut städtischer Prognose erst gegen 2030 bei 723.000 einpendeln. Allein in den vergangenen zehn Jahren wuchs die Bevölkerung um über 56.000 Einwohner. Der Anstieg beschleunigte sich in den letzten fünf Jahren sogar noch, auf rund 7.000 – 9.000 Einwohner pro Jahr!

Der Grund für den raschen Bevölkerungsanstieg ist die wirtschaftliche Stärke der Main-Metropole und die daraus resultierend geringe Arbeitslosenquote.

Das rasche Bevölkerungswachstum bringt aber andere Probleme mit sich und das ist vor allem mangelnder Wohnraum. Laut einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover fehlten bereits im Jahr 2012 rund 17.500 Wohnungen in Frankfurt – Tendenz steigend! Die Leerstandsquote lag demnach bei 2,6 %, deutlich weniger als in Hessen (6,8 %) und dem restlichen Bundesgebiet (8,6 %). In begehrten Vierteln wie Westend, Nordend, Bornheim, Bockenheim oder Griesheim geht der Leerstand sogar gen 0 %, hier kann es schon mal eine Weile dauern, bis man eine Wohnung findet.

Bevölkerungsentwicklung der Stadt Frankfurt am Main

Jahr insgesamt
2002 622.460
2003 623.350
2004 625.206
2005 630.423
2006 632.206
2007 636.746
2008 641.153
2009 648.451
2010 656.427
2011 667.075
2012 678.691
2013 693.342
2014 708.543
2015 724.486

Entwicklung der Bautätigkeit

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Frankfurt groß und das in allen Segmenten. Da Bautätigkeiten allerdings jahrelang vernachlässigt wurden, ist das Angebot äußerst knapp. Der Trend wird dadurch verstärkt, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und kleinen Wohnungen am größten ist und dadurch zu wenige Wohnung pro Wohnfläche vorhanden sind. Die Stadtverwaltung hat das Problem allerdings erkannt und will dem mit verschiedenen Maßnahmen entgegenwirken.

So wurden die Mittel für die Wohnungsbauförderung bereits verdoppelt – von 100 auf 200 Millionen Euro. Außerdem wird eine Umnutzung von leer stehenden Büroobjekten angestrebt. Gerade in den Geschäftsvierteln in der Innenstadt Frankfurts stehen viele Büroflächen zur Verfügung, knapp 15 % von ihnen sind allerdings ungenutzt. Eine Nachverdichtung des Wohnraums durch Umwandlung in Eigentumswohnungen ist daher durchaus denkbar.

Derzeit liegt der Bestand bei insgesamt 366.140 Wohnungen in 74.077 Wohngebäuden. Die meisten davon sind Wohnungen mit drei oder vier Räumen (64,2 %). Kleine Wohnungen, die immer öfter nachgefragt werden, sind hingegen schwer zu finden. Denn es gibt lediglich 17.867 1-Raum-Wohnungen (4,9 %) und 34.868 2-Raum-Wohnungen (9,5 %). Der Nachholbedarf ist daher in diesem Segment am größten.

Wohnungsbestand in Frankfurt
Wohnungsbestand in Frankfurt

Baufertigstellungen bei Gebäuden

Der Wohnimmobilienmarkt in Frankfurt ist derart rentabel, dass der Gutachterausschuss für Immobilienwerte zuletzt einen Verkaufsrückgang von rund 20 % vermeldete. „Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist leergefegt“, so Michael Debus, Vorsitzender des Gutachterausschusses. Die hohe Nachfrage nach Frankfurter Immobilien und die sinkende Bereitschaft von Eigentümern ihre Kapitalanlage zu verkaufen, hat einen Bauboom ausgelöst, der lediglich durch fehlendes Bauland begrenzt wird. Wie wichtig also Neubauten sind, zeigt der Aufwärtstrend bei Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. Das Bemerkenswerte: anders als in anderen Städten hält sich die Anzahl Genehmigungen und Fertigstellungen relativ die Waage.

Im Jahr 2012 wurden 622 Wohngebäude genehmigt, das waren über 250 mehr als noch drei Jahre zuvor.

  • Die meisten davon waren Einfamilienhäuser (374),
  • gefolgt von Mehrfamilienhäusern (232).

Eine ähnliche Verteilung findet man auch bei den Baufertigstellungen.

  • 522 Wohngebäude wurden 2012 fertiggestellt, 41 mehr als 2009.
  • Auch hier waren es meistens Einfamilienhäuser (398) und Mehrfamilienhäuser (107).
Der Wohnungsbau in Frankfurt
Der Wohnungsbau liegt weit hinter der Bevölkerungsentwicklung zurück. Im Jahr 2012 fehlten bereits 17.500 Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Eine Wohnungsnot ist daher offensichtlich.

Baufertigstellungen bei Wohnungen

Im Bereich des Wohnungsbaus findet man allerdings unterschiedliche Trends. Nach Einbrüchen in den Jahren 2002 (1.670), 2006 (1.997) und 2008 (2.112) steigt die Anzahl der genehmigten Wohnungen seit dem kontinuierlich an, zuletzt auf 2.947 Genehmigungen im Jahr 2012. Bei den Wohnungsfertigstellungen stagnieren die Zahlen allerdings. Wurden im Jahr 2009 noch 2.232 Wohnungen auf den Markt gebracht, waren es in den darauf folgenden Jahren deutlich weniger (2010: 1.864; 2011: 1.773; 2012: 1.845).

Ein wichtiger Grund hierfür dürften die Baukosten sein. Denn während für die 2.232 Wohnungen im Jahr 2009 Baukosten in Höhe von rund 237,2 Millionen Euro veranschlagt wurden, waren es für die 1.845 Wohnungen im Jahr 2012 ca. 266,0 Millionen Euro. Der Immobilienmarkt Frankfurts wird damit deutlich exklusiver.

Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen

  Gebäude   Wohnungen  
Jahr Genehmigungen Fertigstellungen Genehmigungen Fertigstellungen
2002 361 449 1.670 1.398
2003 512 510 2.129 2.662
2004 587 461 2.093 1.555
2005 506 479 2.297 2.217
2006 838 622 1.997 2.113
2007 617 629 2.796 2.091
2008 514 505 2.112 2.061
2009 369 481 2.104 2.232
2010 638 432 2.348 1.864
2011 537 506 2.760 1.773
2012 622 522 2.947 1.845
2013 531 503 4.683 2.551
2014 466 508 3.181 2.415
2015 430 395 4.401 3.051

Entwicklung Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

In fast allen Stadtteilen Frankfurts steigen die Mieten seit Jahren an. In den innerstädtischen Lagen, die stark nachgefragt sind, wie Westend, Nordend, Bornheim, Sachsenhausen, Altstadt, Eschersheim, Innenstadt, Holzhausenviertel, Dornbusch oder Gallus werden regelmäßig neue Mietpreis-Rekorde gemeldet. Selbst in einfachen Wohnlagen beginnt die Preisspanne erst bei 7,00 Euro pro m2 und endet bei rund 10,00 Euro. Für hochwertige Wohnungen in Top-Lagen müssen bis zu 22,00 Euro pro m2 aufgebracht werden. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von rund 12,00 Euro je m2 hat Frankfurt damit die zweithöchsten Mieten Deutschlands.

Heiß begehrt sind dabei sanierte Altbauwohnungen im Innenstadtgürtel, die Ausblick auf das Bankenviertel bieten. Hier kostet der Quadratmeter im Durchschnitt ca. 15,00 Euro, Tendenz steigend. Allein in den vergangenen drei Jahren stiegen die Mietpreise um rund 17 %. Vor allem im mittleren Segment ist die Obergrenze noch lange nicht erreicht. Denn die Wohnungsnachfrage wird auch in naher Zukunft nicht in dem Umfang bedient werden können, wie sie es müsste. Allein in den kommenden zwei Jahren sollen die Mietpreise daher um weitere 9 % steigen.

Wohnimmobilien in Frankfurt sind damit hervorragende Kapitalanlagen mit guten Renditeerwartungen.

Mietpreise nach Lagen in Frankfurt am Main

Lage einfach mittel gut sehr gut
Preise in € pro m2 7,00 - 10,00 10,00 - 13,00 11,00 - 15,00 14,00 - 22,00
Tendenz steigend z.T. stark steigend steigend z.T. stark steigend
Mietpreisentwicklung in Frankfurt am Main
Mietpreisentwicklung in Frankfurt am Main

Kaufpreise

Die Kaufpreise entwickeln sich ähnlich wie die Mietpreise. Während sich Eigentumswohnungen und Häuser verteuern, sinkt das Angebot, da immer weniger Eigentümer verkaufen wollen. Somit kosten Wohnungen in Westend schon mal 10.000 Euro pro m2 und Häuser bis zu 3,5 Millionen Euro. Moderne und gut ausgestattete Neubauten sind dabei die beste Kapitalanlage, denn hierfür können 10 – 20 % höhere Preise verlangt werden.

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 100 m2 Wohnung liegt derzeit bei rund 4.000 Euro pro m2, in Westend bei 8.000 Euro, in der Altstadt bei 7.000 Euro und in Sachsenhausen noch bei ca. 5.000 Euro.

Und dennoch ist kein Ende des Preisanstiegs in Sicht. Allein in den letzten drei Jahren kletterten die Kaufpreise in Frankfurt um sage und schreibe 60 % - und das in allen Segmenten! Die Verteuerung schwächt sich zwar mittlerweile ab, aber trotzdem kosten Frankfurts Immobilien von Quartal zu Quartal im Schnitt 2,65 % mehr. Damit liegt Frankfurt sogar noch vor München.

Wer sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Frankfurt sichern will, sollte daher schnell zugreifen, denn was Eigentumswohnungen und Häuser in Mainhatten angeht, ist Zeit tatsächlich Geld. Die Kapitalanlagen sind zwar teuer, dafür aber auch Selbstläufer, denn bei der starken Nachfrage ist die Vermietung einer Immobilie zu erwarten – und das zu überdurchschnittlich hohen Mieten. Und ein Ende des Trends ist bei Weitem nicht abzusehen.

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