Kapitalanlage Immobilien in Frankfurt am Main

Frankfurt am Main ist eine Stadt der Superlative!

Über die Stadt Frankfurt

Lage

Frankfurt ist der Mittelpunkt der Metropolregion Rhein-Main und liegt im Süden Hessens an den Grenzen zu den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Die Städtedichte ist in dieser Region besonders hoch. Auf der Ostseite des Mains liegt direkt Offenbach, im Süden der Stadt befinden sich Darmstadt und Rüsselsheim, im Südwesten folgen Mainz und Wiesbaden, im Norden Gießen und im Osten Aschaffenburg. Wichtigster Fluss Frankfurts ist der Main, der als Bundeswasserstraße eine hohe wirtschaftliche Bedeutung für die Region besitzt und die Flüsse Rhein und Donau miteinander verbindet.

Einwohner

Frankfurt am Main ist mit 678.691 Einwohnern nicht nur die größte Stadt Hessens, sondern auch die fünftgrößte Kommune Deutschlands. Da der Nahverkehr im Rhein-Main-Gebiet aber zu den am besten ausgebauten in ganz Deutschland zählt, die Mieten allerdings zu den höchsten, wohnen viele Pendler außerhalb der Stadt. In der Metropolregion Frankfurt leben daher rund 2,2 Millionen Menschen. Pro Tag werden somit über 200.000 Fahrgäste allein mit dem öffentlichen Nahverkehr befördert.

Frankfurt ist eine im Vergleich relativ junge Stadt. Das Durchschnittsalter liegt bei 42 Jahren, das sind 0,8 Jahre weniger als im Bundesschnitt. Dementsprechend werden hier auch mehr Kinder geboren als in den meisten anderen Städten. 7230 Kinder waren es im Jahr 2012. Das waren zwar rund 170 weniger als im Jahr zuvor, insgesamt steigt die Geburtenrate allerdings seit dem Jahr 2000 deutlich an, denn damals wurden lediglich 6116 Kinder geboren.

Insgesamt lebten im Jahr 2012 176.935 Menschen mit Migrationshintergrund in der Stadt, das entspricht einen Anteil von 26,1 %. Die meisten von ihnen kamen aus Europa (74,5 %), davon wiederum 39,4 % aus dem EU-Ausland.

Besonderheiten

Trotz des Großstadtcharakters verfügt Mainhatten damit über zahlreiche Parks, Wälder und Naherholungsgebiete, die die Lebensqualität der Einwohner deutlich verbessern. Das Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank setzte Frankfurt auch deshalb in seinem aktuellen Wealth Report auf Platz fünf der Städte mit der höchsten Lebensqualität.

Entwicklung der Bevölkerung

Die Bevölkerungsdichte ist in der Main-Metropole überdurchschnittlich hoch, denn pro km² wohnen hier ca. 2770 Einwohner. Und die werden wohl in Zukunft noch mehr zusammenrücken müssen, denn die Einwohnerzahl Frankfurts steigt rapide an und wird sich laut städtischer Prognose erst gegen 2030 bei 723.000 einpendeln. Allein in den vergangenen zehn Jahren wuchs die Bevölkerung um über 56.000 Einwohner. Der Anstieg beschleunigte sich in den letzten fünf Jahren sogar noch, auf rund 7.000 – 9.000 Einwohner pro Jahr!

Der Grund für den raschen Bevölkerungsanstieg ist die wirtschaftliche Stärke der Main-Metropole und die daraus resultierend geringe Arbeitslosenquote.

Das rasche Bevölkerungswachstum bringt aber andere Probleme mit sich und das ist vor allem mangelnder Wohnraum. Laut einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover fehlten bereits im Jahr 2012 rund 17.500 Wohnungen in Frankfurt – Tendenz steigend! Die Leerstandsquote lag demnach bei 2,6 %, deutlich weniger als in Hessen (6,8 %) und dem restlichen Bundesgebiet (8,6 %). In begehrten Vierteln wie Westend, Nordend, Bornheim, Bockenheim oder Griesheim geht der Leerstand sogar gen 0 %, hier kann es schon mal eine Weile dauern, bis man eine Wohnung findet.

Bevölkerungsentwicklung der Stadt Frankfurt am Main

Entwicklung der Bautätigkeit

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Frankfurt groß und das in allen Segmenten. Da Bautätigkeiten allerdings jahrelang vernachlässigt wurden, ist das Angebot äußerst knapp. Der Trend wird dadurch verstärkt, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und kleinen Wohnungen am größten ist und dadurch zu wenige Wohnung pro Wohnfläche vorhanden sind. Die Stadtverwaltung hat das Problem allerdings erkannt und will dem mit verschiedenen Maßnahmen entgegenwirken.

So wurden die Mittel für die Wohnungsbauförderung bereits verdoppelt – von 100 auf 200 Millionen Euro. Außerdem wird eine Umnutzung von leer stehenden Büroobjekten angestrebt. Gerade in den Geschäftsvierteln in der Innenstadt Frankfurts stehen viele Büroflächen zur Verfügung, knapp 15 % von ihnen sind allerdings ungenutzt. Eine Nachverdichtung des Wohnraums durch Umwandlung in Eigentumswohnungen ist daher durchaus denkbar.

Derzeit liegt der Bestand bei insgesamt 366.140 Wohnungen in 74.077 Wohngebäuden. Die meisten davon sind Wohnungen mit drei oder vier Räumen (64,2 %). Kleine Wohnungen, die immer öfter nachgefragt werden, sind hingegen schwer zu finden. Denn es gibt lediglich 17.867 1-Raum-Wohnungen (4,9 %) und 34.868 2-Raum-Wohnungen (9,5 %). Der Nachholbedarf ist daher in diesem Segment am größten.

Baufertigstellungen bei Gebäuden

Der Wohnimmobilienmarkt in Frankfurt ist derart rentabel, dass der Gutachterausschuss für Immobilienwerte zuletzt einen Verkaufsrückgang von rund 20 % vermeldete. „Der Frankfurter Wohnungsmarkt ist leergefegt“, so Michael Debus, Vorsitzender des Gutachterausschusses. Die hohe Nachfrage nach Frankfurter Immobilien und die sinkende Bereitschaft von Eigentümern ihre Kapitalanlage zu verkaufen, hat einen Bauboom ausgelöst, der lediglich durch fehlendes Bauland begrenzt wird. Wie wichtig also Neubauten sind, zeigt der Aufwärtstrend bei Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. Das Bemerkenswerte: anders als in anderen Städten hält sich die Anzahl Genehmigungen und Fertigstellungen relativ die Waage.

Im Jahr 2012 wurden 622 Wohngebäude genehmigt, das waren über 250 mehr als noch drei Jahre zuvor.

• Die meisten davon waren Einfamilienhäuser (374),
• gefolgt von Mehrfamilienhäusern (232).

Eine ähnliche Verteilung findet man auch bei den Baufertigstellungen.

• 522 Wohngebäude wurden 2012 fertiggestellt, 41 mehr als 2009.
• Auch hier waren es meistens Einfamilienhäuser (398) und Mehrfamilienhäuser (107).

Baufertigstellungen bei Wohnungen

Im Bereich des Wohnungsbaus findet man allerdings unterschiedliche Trends. Nach Einbrüchen in den Jahren 2002 (1.670), 2006 (1.997) und 2008 (2.112) steigt die Anzahl der genehmigten Wohnungen seit dem kontinuierlich an, zuletzt auf 2.947 Genehmigungen im Jahr 2012. Bei den Wohnungsfertigstellungen stagnieren die Zahlen allerdings. Wurden im Jahr 2009 noch 2.232 Wohnungen auf den Markt gebracht, waren es in den darauf folgenden Jahren deutlich weniger (2010: 1.864; 2011: 1.773; 2012: 1.845).

Ein wichtiger Grund hierfür dürften die Baukosten sein. Denn während für die 2.232 Wohnungen im Jahr 2009 Baukosten in Höhe von rund 237,2 Millionen Euro veranschlagt wurden, waren es für die 1.845 Wohnungen im Jahr 2012 ca. 266,0 Millionen Euro. Der Immobilienmarkt Frankfurts wird damit deutlich exklusiver.

Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Wohngebäuden und Wohnungen

Entwicklung Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

In fast allen Stadtteilen Frankfurts steigen die Mieten seit Jahren an. In den innerstädtischen Lagen, die stark nachgefragt sind, wie Westend, Nordend, Bornheim, Sachsenhausen, Altstadt, Eschersheim, Innenstadt, Holzhausenviertel, Dornbusch oder Gallus werden regelmäßig neue Mietpreis-Rekorde gemeldet. Selbst in einfachen Wohnlagen beginnt die Preisspanne erst bei 7,00 Euro pro m2 und endet bei rund 10,00 Euro. Für hochwertige Wohnungen in Top-Lagen müssen bis zu 22,00 Euro pro m2 aufgebracht werden. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von rund 12,00 Euro je m2 hat Frankfurt damit die zweithöchsten Mieten Deutschlands.

Heiß begehrt sind dabei sanierte Altbauwohnungen im Innenstadtgürtel, die Ausblick auf das Bankenviertel bieten. Hier kostet der Quadratmeter im Durchschnitt ca. 15,00 Euro, Tendenz steigend. Allein in den vergangenen drei Jahren stiegen die Mietpreise um rund 17 %. Vor allem im mittleren Segment ist die Obergrenze noch lange nicht erreicht. Denn die Wohnungsnachfrage wird auch in naher Zukunft nicht in dem Umfang bedient werden können, wie sie es müsste. Allein in den kommenden zwei Jahren sollen die Mietpreise daher um weitere 9 % steigen.

Wohnimmobilien in Frankfurt sind damit hervorragende Kapitalanlagen mit guten Renditeerwartungen.

Mietpreise nach Lagen in Frankfurt am Main

Kaufpreise

Die Kaufpreise entwickeln sich ähnlich wie die Mietpreise. Während sich Eigentumswohnungen und Häuser verteuern, sinkt das Angebot, da immer weniger Eigentümer verkaufen wollen. Somit kosten Wohnungen in Westend schon mal 10.000 Euro pro m2 und Häuser bis zu 3,5 Millionen Euro. Moderne und gut ausgestattete Neubauten sind dabei die beste Kapitalanlage, denn hierfür können 10 – 20 % höhere Preise verlangt werden.

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 100 m2 Wohnung liegt derzeit bei rund 4.000 Euro pro m2, in Westend bei 8.000 Euro, in der Altstadt bei 7.000 Euro und in Sachsenhausen noch bei ca. 5.000 Euro.

Und dennoch ist kein Ende des Preisanstiegs in Sicht. Allein in den letzten drei Jahren kletterten die Kaufpreise in Frankfurt um sage und schreibe 60 % – und das in allen Segmenten! Die Verteuerung schwächt sich zwar mittlerweile ab, aber trotzdem kosten Frankfurts Immobilien von Quartal zu Quartal im Schnitt 2,65 % mehr. Damit liegt Frankfurt sogar noch vor München.

Wer sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Frankfurt sichern will, sollte daher schnell zugreifen, denn was Eigentumswohnungen und Häuser in Mainhatten angeht, ist Zeit tatsächlich Geld. Die Kapitalanlagen sind zwar teuer, dafür aber auch Selbstläufer, denn bei der starken Nachfrage ist die Vermietung einer Immobilie zu erwarten – und das zu überdurchschnittlich hohen Mieten. Und ein Ende des Trends ist bei Weitem nicht abzusehen.

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