Immobilien als Kapitalanlage in Dresden

Florenz an der Elbe

Lage

Dresden ist die Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen und liegt beidseitig der Elbe in der Dresdener Elbtalerweiterung. Um die Stadt herum erstrecken sich Ausläufer des Elbsandsteingebirges sowie der östlichen Mittelgebirge. Dresden kann zwei Naturräumen zugeordnet werden. Im Norden und Nordosten gehört es zum Westlausitzer Hügel- und Bergland. Die südlichen Stadtgebiete sind durch den Übergang zum Erzgebirgsvorland geprägt.

Aufgrund diverser Eingemeindungen steht Dresden der Fläche nach auf Platz 4 der deutschen Großstädte. Die Stadtgrenze ist 139,65 Kilometer lang. Wegen der enormen Wald- und Grünflächen zählt Dresden zu Europas grünsten Städten. Allein die Dresdener Heide – mit ihren 5678 Hektar – bildet die größte geschlossene Waldfläche Europas. Nahegelegene Großstädte sind Chemnitz, Leipzig, Berlin und Prag.

Einwohner

Dresden hat derzeit 541.304 Einwohner (Stand: Dezember 2014). Bereits seit 1999 steigen die Einwohnerzahlen jährlich signifikant an. Besonders auffällig sind die Geburtenraten, die mit mit mehr als 6000 Neugeborenen pro Jahr so hoch liegen, dass die Stadt als „Geburtenhauptstadt“ Deutschlands gilt.

Im Jahr 2014 betrug die Arbeitslosenquote in Dresden 7,9 Prozent, im Jahr 2014 lebten rund 2100 Asylbewerber im Stadtgebiet. Aufgrund hervorragender und facettenreicher beruflicher Möglichkeiten erfreut sich die Stadt eines regen Zuzugs.

Entwicklung der Bevölkerung

Seit 1999 steigt die Bevölkerung Dresdens an. Neben München und Bonn ist die Stadt an der Elbe einer der schnellsten wachsenden urbanen Räume Deutschlands mit einer jährlichen Zunahme der Einwohnerzahl von 0,69 Prozent.

Die Bevölkerungsprognose des Freistaates Sachsen sagt für den Bevölkerungsanstieg bis zum Jahr 2025 ein Plus von etwa 8 Prozent voraus. 

Besonderheiten

Dresden gilt als Kunst-und Kulturstadt internationalen Niveaus und zieht aus diesem Grund jährlich tausende Touristen aus aller Welt in ihren Bann. Bis 2009 war gehörte die Stadt zum Weltkulturerbe der UNESCO.

• Gebäude wie die Semperoper und das Staatsschauspielhaus sind weltweit bekannt.
• Die Dresdener Philharmonie genießt ebenfalls hohes internationales Ansehen.
• Berühmte Kunstmuseen wie das Dresdener Schloss oder der Zwinger sind mit dafür verantwortlich, dass Dresden auch liebevoll das „Florenz an der Elbe“ genannt wird.
• Wahrzeichen der Stadt ist die Frauenkirche, die im Zweiten Weltkrieg fast vollständig zerstört wurde. Lediglich zwei der  Seitenmauern blieben erhalten. Der Wiederaufbau wurde im Jahr 2005 beendet, seitdem gilt die Kirche als nicht nur als Mahnmal gegen den Krieg, sondern auch als Symbol für Frieden und Versöhnung.
• Dresden gilt als Stadt des Barocks, obwohl sie keine Barockstadt im eigentlichen Sinne ist. Es finden sich ebenso viele Gebäude des Klassizismus wie auch der Renaissance im Stadtbild. Außerdem gibt es zahlreiche Baudenkmäler des 19. und 20. Jahrhunderts zu entdecken.

Stadtteile und Viertel

Im Jahr 1991 wurde die Stadt Dresden in zehn Ortsamtsbereiche eingeteilt, die in insgesamt 57 Stadtteile gegliedert sind.

• Der Dresdener Norden umfasst unter anderem die Stadtteile Klotzsche, Hellerau, Rähnitz, Wilschdorf, Weixdorf, Gomlitz, und Schönborn.
• Kaditz, Übigau, Trachau, Trachenberge und Pieschen liegen im Nordwesten der Stadt.
• Der Nordosten beherbergt unter anderem Weißer Hirsch, Weißig und und die Dresdener Heide.
• Die Dresdener Neustadt gilt als abwechslungsreichster und buntester Stadtteil und hat sich in den vergangenen Jahren zum Szeneviertel gemausert.
• Die Altstadt umfasst den historischen Stadtkern, der bis zu Beginn des 19. Jahrhunderts durch einen Wall geschützt wurde.
• Cotta und Löbtau – im Dresdener Westen – werden vor allem von Studenten und jungen Familien bevorzugt.
• Auch der Dresdener Osten ist durch seine großflächigen Wald- und Grünanlagen ein bevorzugtes Wohngebiet, in dem seit 1990 kontinuierlich Neubauten entstehen. Striesen ist hier ein besonders beliebtes Wohngebiet.
• Dresden Süd ist zu großen Teilen noch ländlich geprägt. Hier findet sich jedoch auch Neubaugebiete wie Prohlis und Grobnitz. Die Südvorstadt ist unter anderem durch den dortigen Sitz der Technischen Universität Dresden geprägt.

Entwicklung der Bautätigkeit

Baufertigstellungen bei Gebäuden

Bis zum Ende des Jahres 2013 wurden von der Stadt Dresden ein Bestand von 293.845 Wohnungen registriert, was einen Zuwachs von 746 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Betrachtet man die Zahlen aus dem 1990 geht daraus hervor, dass seitdem ein Zuwachs von 18 Prozent, also von 44000 Wohnungen stattgefunden hat.

Im Jahr 2013 wurden Baugenehmigungen für 1160 Gebäude und insgesamt 5140 Wohnungen erteilt, was einen signifikanten Anstieg zum Vorjahr bedeutet. Es dominieren hierbei die Kategorien Eigenheim (mit einer Anzahl von 420) sowie Umbau von Mehrfamilienhäusern mit 275. Die Anzahl der fertig gestellten Wohnungen belief sich auf 3292 Wohnungen.

Entwicklung der Mietpreise

Aktuell liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine 60m²-Wohnung bei 6,81 EUR/m². Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern muss der Mieter durchschnittlich 8,08 EUR/m² berappen. Die Statistik zeigt, dass die Mieten für Dresdener Wohnraum in den vergangenen Jahren signifikant gestiegen sind. Allein im Jahr 2011 zahlten Mieter im Vergleich zu 2014 noch bis zu einem Euro weniger pro Quadratmeter. In Gorbitz-Nord/Neu-Omsewitz ist eine Mietwohnung mit 5,32 EUR/m² am günstigsten zu haben. Am meisten zahlt man aktuell in der Radeberger Vorstadt, denn hier kostet der Quadratmeter 10,78 EUR. Ebenfalls zu den beliebten und somit teuren Stadtteilen gehören Weißer Hirsch (8,71 EUR/m²), Südvorstadt-West (8,30 EUR/m²) und Strehlen (8,94 EUR/m²).

Es lässt sich ein klarer Aufwärtstrend der Mietpreise erkennen, unabhängig davon, ob es sich um kleine Wohneinheiten (bis 30 Quadratmeter) oder größere Wohnungen mit bis zu 100m² handelt. Dresden liegt mit seinen aktuellen Mietpreisen nicht nur über dem sächsischen, sondern auch deutlich über dem aktuellen deutschen Durchschnitt, der für 100m² beispielsweise bei 6,83 Euro liegt.

Vergleich Mietpreise in den Jahren 2011 bis 2014

Wohnungsleerstand

Im Jahr 2003 begannen die Auswirkungen des sogenannten „Förderprogramm Stadtumbau Ost“. Im Zuge dessen sank der gesamtstädtische Leerstand um 10,2 Prozent. In den Vierteln Pieschen-Süd, Reick, Prohlis, Cotta, Pirnaische Vorstadt, Niedersedlitz und Strehlen konnte eine Reduzierung um mehr als 15 Prozentpunkte erreicht werden.

In den Stadtteilen Gorbitz-Nord, Friedrichstadt und Albertstadt sogar um mehr als 20 Prozent. Eine ebenso deutliche Leerstandsreduzierung gegenüber dem Vorjahr wurde 2014 in den Stadtteilen Johannstadt-Nord (um 2,8 Prozentpunkte auf 7,0 Prozent) Albertstadt (um 1,7 Prozentpunkte auf 12,7 Prozent) verzeichnet. Aktuell besteht in Dresden ein hoher Bedarf an Wohnungen mit 3-4 Zimmern, der nicht in vollem Umfang gedeckt werden kann.

Die enorme Geburtenrate trägt mehr und mehr dazu bei, dass sich der Leerstand der Dresdener Wohnungen kontinuierlich reduzieren wird. Entwicklungsprognosen zeigen, dass Wohnraum in Dresden zukünftig noch begehrter wird, was zu steigenden Mieten führt.

Fazit

Dresden besticht durch seine facettenreiche Immobilienlandschaft, bestehend aus barocken Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen und verlockenden Neubauten. Dass hier nicht nur Eigentumswohnungen, sondern auch Wohnräume als Kapitalanlagen gefragt sind, verdeutlichen die Entwicklungen der Kauf- und Mietpreise der vergangenen fünf bis zehn Jahre. Egal ob Souterrain oder Dachgeschoss: Wohnraum in Dresden ist beliebt und sein Preis wird steigen. Eine Investition lohnt sich.