Immobilien in Berlin als Kapitalanlage

Europäische Weltmetropole

Über die Stadt Berlin

Lage

Berlin ist die Hauptstadt und der Regierungssitz der deutschen Bundesrepublik und darüber hinaus ein eigenes Bundesland, das vollständig vom Land Brandenburg umschlossen ist. Die Stadt besteht (seit der Bezirksfusion im Jahr 2001) aus 12 Bezirken (zuvor 23) und weist eine Gesamtfläche von 892 km2 auf, wonach Berlin die flächengrößte Stadt Deutschlands ist. Zugleich ist Berlin mit rund 3,5 Millionen Einwohnern hierzulande auch die bevölkerungsreichste Stadt. Die Flächennutzung wird zu 41,4 % durch Gebäude- und Freiflächen bestimmt. Fließgewässer wie Spree und Havel sowie weitere kleinere Flüsse und Kanäle, Seen und Wälder schmücken dabei das Stadtgebiet.

Die Bezirke der Stadt Berlin tragen jeweils Eigennamen, die nicht auf die Stadt-Zugehörigkeit hinweisen und gliedern sich in insgesamt 96 Ortsteile mit amtlichen Grenzen. Weiter gibt es geografische Gebiete, die zwar lediglich umgangssprachliche, aber dennoch alltagsnotwendige Gültigkeit besitzen. Die Rede ist hier von so genannten Ortslagen.

Die 12 Bezirke Berlins sind:

• Mitte,
• Friedrichshain-Kreuzberg,
• Pankow,
• Charlottenburg-Wilmersdorf,
• Spandau,
• Steglitz-Zehlendorf,
• Tempelhof-Schöneberg,
• Neukölln,
• Treptow-Köpenick,
• Marzahn-Hellersdorf,
• Lichtenberg und
• Reinickendorf.

Die Bezirke unterscheiden sich in Bezug auf Fläche, Bevölkerungsdichte und Siedlungsstruktur. Letztere kann sogar innerhalb eines Bezirks zwischen hoch urban bis nahezu ländlich beschrieben werden.

Das Stadtbild Berlins vergegenwärtigt die politischen und kulturellen Entwicklungen des 19. und 20 Jahrhunderts. In der Stadt Berlin sind dabei attraktive Alt- und Gründerzeitbauten vorzufinden. 42 % dieser Immobilien wurden dabei vor 1948 erbaut. Daneben ist etwa jede vierte Wohnung in Berlin einem Plattenbau zugehörig. Bezirke, die besonders durch letzteres geprägt sind, sind Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg.

Einwohner

Zu den Einwohnern Berlins gehören Menschen aus aller Welt. Die Einwohnerzahl wird dabei mit insgesamt 3.513.026 Menschen (12.2012) angegeben. Der Anteil ausländischer Bürger beträgt ca. 480.000 Personen (12.2011). Den Angaben aktueller Statistiken zufolge, haben 872.000 Berliner einen Migrationshintergrund.
Für das mittlere monatliche Einkommen wurde 2008  eine Zahl von 1.475 Euro ermittelt. Die Arbeitslosenquote beläuft sich auf 11,6 % (12.2012).

Der Bezirk Spandau wies 2010 eine Einwohnerzahl von 226.000 Personen auf und ist somit einwohnermäßig am kleinsten. In Pankow hingegen lebten 2010 rund 370.900 Personen und damit die meisten Einwohner im Vergleich zu den 11 anderen Bezirken.

Im Jahr 2011 bereisten Berlin 9.866.000 Gäste (7.2012), wobei 22.359.000 Übernachtungen verbucht wurden.

Besonderheiten

Die Stadt Berlin ist nicht nur eine Metropole, sondern wird als Weltstadt der Politik, Kultur sowie Medien und Wissenschaften angesehen. Universitäten und andere Forschungseinrichtungen sind international angesehen. Ein Ruf, dem auch für Berliner Museen, Galerien Bühnen und unterschiedlichste Sport- und Medienevents folgen. Auch sind die Architektur sowie die Vielseitigkeit der Lebensführung und das Nachtleben Berlins weltbekannt. So ziehen das Image und das Hauptstadtflair jährlich zahlreiche Besucher und Zuwanderer in ihren Bann.

Berlin hat eine lange Filmtradition und trägt infolgedessen auch den Titel: Filmstadt, welcher nicht zuletzt durch die jährlich stattfindende Berlinale gekrönt wird, auf der jedes Jahr verschiedene internationale Filmstars vertreten sind. Des Weiteren zählt Berlin zu den weltweit umsatzstärksten Standorten für die Veranstaltung von Messen und Kongressen.

In  Berlin sind zahlreiche Unternehmen ansässig. Zu den Unternehmen mit den größten Beschäftigungszahlen zählen z. B. die Deutsch Bahn AG, die Siemens AG und die Berliner Verkehrsbetriebe.

Berlin besitzt insgesamt 56 Bühnen, 157 Museen, 247 Filmtheater, 777 Schulen und 39 Universitäten und Hochschulen.

Entwicklung der Bevölkerung

Im Jahr 2000 wurde eine Einwohnerzahl von rund 3.382.000 Menschen verzeichnet. Bis heute kam es zu einem Anstieg der Bevölkerungszahl, was aktuell in einer Zahl von 3.513.026 Personen (12.2012)  resultiert, die in Berlin wohnen. Seit  2005 ist ein kontinuierliches Wachstum der Bevölkerungszahlen zu verzeichnen. In den vergangenen 5 Jahren wurden im Durchschnitt 13 Tausend Zugänge pro Jahr registriert. Von 2009 bis 2010 konnte sogar ein Zuwachs von 18 Tausend Personen ermittelt werden. Die Zuwachsrate von 2001 bis 2010 liegt dabei über der Auswanderungsrate. Auch war im Jahr 2010 die Anzahl der Geburten zu ca. 1.200 Stück höher als die Anzahl der Sterbefälle.

Die Bevölkerungsentwicklung macht deutlich, dass und weshalb in Berlin eine steigende Nachfrage an Wohnraum zu verzeichnen ist. Um die steigende Nachfrage bedienen zu können, ist jedoch mit Blick in die Zukunft mehr Wohnraum erforderlich, als derzeit verfügbar.

Die Anzahl der verfügbaren Wohnungen hat sich von 2001 bis 2010 um gerade einmal 1,55 % erhöht. Im Jahr 2010 belief sich der Wohnungsbestand auf insgesamt 1.898.807 Wohnungen (1.629.600 Mietwohnungen). Die Belegungsdichte der Wohnungen wurde dabei mit einem Wert von 1,82 Einwohner beschrieben. 

Seit  2001 (noch ca. 1.869.865 Haushalte) zeigt sich zwar eine Erhöhung des verfügbaren Wohnraums,  aufgrund dessen, dass im Bereich des Wohnungsbaus jedoch eher wenig Aktivität zu verzeichnen ist und immer mehr Haushalte hinzukommen, nimmt die Bedarfslücke in ihrer Größe entsprechend zu.

Experten prognostizieren einen insgesamt leichten Anstieg der Wohnraum-Nachfrage in Berlin. Im mittleren Preissegment wird dabei der höchste Anstieg angenommen. Berlin ist bekannt als Stadt der Single-Haushalte, was die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich erhöht. Darüber hinaus wird aber auch mit einem geringen Nachfrage-Anstieg für Einfamilien- sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften gerechnet.

Entwicklung der Bautätigkeit

Baufertigstellungen bei Gebäuden

In Berlin ist ein Trend zum Bau von Mehrfamilienhäusern zu erkennen, der sich auch weiterhin fortsetzt. Die Baufertigstellung neuer Gebäude sowie von Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden belief sich in Berlin im Jahr 2001 auf eine Gesamtanzahl von 4.624, welche 2.734 Wohngebäude beinhaltet. Im Zuge der vergangenen zehn Jahre ist jedoch sowohl die Gesamtanzahl als auch die Anzahl an fertiggestellten Wohngebäuden gesunken. So wurden 2010 nur noch insgesamt 2.592 Bauten bzw. 1.462 Wohngebäude fertiggestellt, von denen nach wie vor die meisten nur eine Wohneinheit bereitstellen.

Baufertigstellungen bei Wohnungen

In den vergangenen zehn Jahren wurden insgesamt 36.827 Wohnungsneubauten verzeichnet. 2010 wurden 3.650 Wohnungen (Neubau) fertiggestellt (700 mehr als im Vorjahr) und 3.890 Baugenehmigungen erteilt. 1.450 Wohnungen entfielen dabei auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 1.924 auf Mehrfamilienhäuser. In Nichtwohngebäuden wurden im Jahr 2010 276 Wohnungen fertiggestellt. Bezogen auf die Stadtbezirke Berlins lag Pankow 2010 zahlenmäßig vorn.

Verteilt auf die Bezirke ergeben sich folgende Zahlen (Fertigstellungen 2001 / 2010):

Im Vergleich mit der Wohnungsfertigstellung aus dem Jahr 2001, in dem insgesamt 6.183 Wohnungen fertiggestellt wurden, ist deutlich zu erkennen, dass das Wohnungsangebot zurückgegangen ist und bei erhöhter Nachfrage infolgedessen mehr Interessenten auf eine Wohneinheit entfallen.

Entwicklung des Wohnungsleerstandes

Die Erfassung der Wohnungsleerstände wird in Berlin über die Stromzähleranschlüsse vorgenommen. Langfristiger Leerstand bezieht sich dabei auf Wohnraum, der länger als 6 Monate ungenutzt (ohne Vertrag) ist. 2010 wurde dabei eine Anzahl von 96.000 Wohnungseinheiten erhoben (Leerstand zum Stichtag: 133.000 WE). Den größten Anteil an leerstehendem Wohnraum nehmen dabei die Bezirke Mitte, Neukölln-Nord und Friedrichshain-Ost ein. Insgesamt ist jedoch ein Rückgang des Wohnungsleerstandes zu erkennen, so dass sich die meisten Großsiedlungen mittlerweile auf einem niedrigen Niveau befinden. Für den Fall, dass die Einwohnerzahl weiterhin ansteigt und der Wohnungsleerstand weiterhin sinkt, könnten Engpässe eintreten, die eine Aktivierung des marktfähigen Immobilienbestands sowie eine erweiterte Ausrichtungen auf Immobilien-Neubau erforderlich machen. Bei besonders großen Immobilien-Engpässen kann es zukünftig sogar dazu kommen, dass eine Aktivierung eigentlich nicht marktfähiger Immobilien notwendig ist. Modernisierungsprojekte können dabei dazu beitragen, dass schwer vermietbare Wohnräume wieder an Attraktivität gewinnen.

Entwicklung der Kauf- und Mietpreise

Mietpreise

Der Wohnungsmarkt in Berlin besteht zu 85,8 % aus Mietwohnungen (ca. 1.630.000 Stück). Den größten Anteil an Mietwohnungen weisen dabei die zentral gelegenen Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenstein auf. 16 % der Mietwohnungen gehören städtischen Wohnungsbauunternehmen. 12 % sind im Besitz von Genossenschaften. Die übrigen 72 % und somit der größte Teil der Mietwohnungen wird von Privateigentümern vermietet.

Die Angebotsmieten sind für den Wohnraum in Berlin in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, wobei jedoch eine Verlangsamung der Erhöhung ersichtlich ist (2010 zum Vorjahr 8,4 %, 2011 zum Vorjahr 5,1 %). Der Mietpreisanstieg bezieht sich dabei hauptsächlich auf Neubauten und Wohnungen gehobeneren Standards. Inserierte Mietpreise liegen im Durchschnitt aktuell bei 6,49 Euro pro m2 Wohnfläche (nettokalt), wobei ca. 50 % aller Wohnungen für einen Preis zwischen 5,51 und 8,00 Euro pro m2 Wohnfläche (nettokalt) vermietet wird.

Ein Zehntel aller Wohnungen kostet ab 10,05 €/m2 (nettokalt), ein weiteres Zehntel hingegen wird unter 4,82 €/m2 (nettokalt) angeboten. Die höchsten Mietpreise sind dabei in Charlottenburg-Wilmersdorf zu verzeichnen (im Durchschnitt 7,98 €/m2). Marzahn-Hellersdorf bietet mit einem durchschnittlichen Mietpreis von  4,82 €/m2 die günstigste Mietwohnfläche.

Kaufpreise

In etwa 270.000 Wohnungen sind in Berlin Eigentumseinheiten. Aktuell sind insgesamt ca. 195.000 Ein- und Zweifamilienhäuser vertreten, wovon wiederum rund 140.000 als Eigennutzung verbucht werden können. Die übrigen rund 130.000 Eigentumswohnungen entfallen auf den Geschosswohnungsbau.

Der Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin unterlag in den vergangen Jahren einer Steigerung, so dass der mittlere Angebotskaufpreis 2011 (drittes Quartal) bei 248.800 Euro lag. Die Preisentwicklung ist allerdings abhängig von Ausstattung und Baujahr der Immobilie, so dass für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Reihenhäuser, die ab dem Jahr 2000 erbaut wurden, die größte Preissteigerung verzeichnet wurde. Weiter unterscheiden sich die mittleren Preise stark in Abhängigkeit zum jeweiligen Bezirk. In Marzahn-Hellersdorf beispielsweise liegt dieser bei 188.700 Euro, in Charlottenburg-Wilmersdorf müssen Käufer bereits 620.000 Euro investieren. Im Vergleich zu den vergangenen zehn Jahren haben sich die Wohnungskaufpreise dabei nahezu verdoppelt.

Laut Immobilienspiegel 02/2013 liegen die Immobilienpreise in Berlin im Durchschnitt bei 2.376,99€/m². Für Eigentumswohnungen werden dabei folgende Richtwerte (durchschnittliche Kaufpreise) angegeben:

Wobei die Preise je Bezirk variieren. Dies gilt auch für den Erwerb eines Hauses. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser wird wie folgt angesetzt:

Im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen wie München und Frankfurt, sind die Immobilien in Berlin dennoch verhältnismäßig preiswert zu kaufen.

Da die Wohnungsprivatisierung stagniert, sind jedoch immer weniger Eigentumsimmobilien verfügbar.

Berlin gilt als einer der spannendsten deutschen Wohnimmobilienmärkte, wobei eine erworbene Immobile großes Potential zur Wertsteigerung verspricht. Aufgrund der verlockenden Rendite sind verfügbare Immobilien sehr beliebt, woraus sich das derzeit hohe Transaktionsniveau ableitet. Die hohe Nachfrage lässt dabei nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Kaufpreise steigen. Seit der Euro-Krise sind auf dem Immobilienmarkt Berlin auch vermehrt Käufer aus dem Ausland aktiv. Da einige dieser Investoren dabei u. a. höhere Kaufpreise akzeptieren, wächst auch die Transaktionsmenge entsprechend weiter an.

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