Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und andere Immobilien können eine sinnvolle Möglichkeit der Altersvorsorge sein. Worauf Sie bei der Auswahl einer Immobilie zur Altersvorsorge achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
In Zeiten von Eurokrise und stark schwankendem Dax besinnen sich immer mehr Menschen auf Immobilien als Altersvorsorge. Eine Investition in Sachwerte oder Betongold kann der sichere Hafen in unruhigen Fahrwassern sein.
Wer während seines Berufslebens eine Immobilie erwirbt und sie geschickt finanziert, wird im Alter mit einem höheren Einkommen belohnt. Dabei spielen insbesondere vermietete Eigentumswohnungen und das eigene Haus eine besondere Rolle.
Langfristige Finanzierung für Immobilien als Altersvorsorge festlegen
Zur Zeit sind die Zinsen für fast alle Immobilien, d.h. auch Häuser und Eigentumswohnungen historisch niedrig. Bereits für unter 3,0 % Zins ist Geld von Banken zu bekommen. Diesen Vorteil sollten sich Anleger möglichst langfristig sichern. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass Darlehen in Zukunft noch günstiger werden. Lassen Sie sich deshalb von Ihrer finanzierenden Bank den Zins auf einen möglichst langen Zeitraum, d.h. 10, 15 oder sogar 20 Jahre festschreiben. Über diesen Zeitraum verfügen Sie über eine besonders sichere Kalkulationsbasis. Während der Darlehenslaufzeit sollten Sie möglichst viel der Finanzierung Tilgen, damit Ihre Immobilie im Alter möglichst vollständig abbezahlt ist. Als besonders effektiv haben sich hierfür sogenannte Annuitätendarlehen heraus gestellt.
Hierbei bleibt der monatlich zu zahlenden Betrag immer gleich. Er errechnet sich aus der Summe von Zins und Tilgung. Über die Jahre sinkt der Anteil der Zinsen und der Anteil der Tilgung steigt, da nur auf das Restdarlehn Zinsen fällig werden. Die Summe aus Zins und Tilgung bezeichnet man als Kapitaldienst.
Beispiel:
- Darlehen 200.000 €
- Zins: 3,00 % entspricht 6000 € jährlich
- Tilgung 2,00 % entspricht 4000 € jährlich
- Summe 10.000 € jährlich oder 833 € pro Monat.
Eigentumswohnungen als Altersvorsorge
Bei Immobilien als Altersvorsorge muss unterschieden werden zwischen Eigengenutzten Immobilien, wie z.B. das Haus oder fremdgenutzten Immobilien, wie z.B. vermieteten Eigentumswohnungen. Eigentumswohnungen als Kapitalanlage haben ihren besonderen Reiz, da regelmäßig Mieteinkünfte erzielt werden, mit denen der Kapitaldienst bedient werden kann. Zu beachten ist hierbei, dass sich die Immobilie in einem guten Sanierungszustand befindet (bestenfalls kernsaniert) und in einer guten Wohnlage einer wachsenden Stadt befindet. In guten Wohnlagen steigen über die Jahre bei Mieterwechseln die Mieteinkünfte prozentual.
Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge werden in guten Wohnlagen zudem über die Jahre immer wertvoller, da der Wert von Immobilien in der Regel prozentual zur Inflation steigt. Wer eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge erwerben möchte sollte beachten, dass bei der Renditeberechnung nicht nur die Finanzierungskosten eingerechnet werden, sondern auch die Kosten für
- die Verwaltung (Mietenverwaltung und Sondereigentumsverwaltung),
- die Aufwendungen für die Instandhaltungsrücklage sowie
- eine kalkulatorische Einheit für einen ggf. entstehenden Leerstand.
Beispielrechnung
- Wohnung 100 qm vermietet für 7,00 €/m2 kalt = Rohertrag: 8400 € p.a.
- Verwaltungskosten: 400 € p.a.
- Instandhaltungsrücklage: 500 €
- Reinertrag: 7500 €
- Darlehen (o.g. Beispiel): 200.000 €
- 3,00 % Zins entspricht 6000 € Für Tilgung
- übrig aus Mieteinkünften: 1500 € zzgl. Tilgungszuschuss je nach persönlicher Liquidität.
Haus oder Eigenheim als Altersvorsorge
Im Unterschied zur vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist das eigene Haus bzw. das Eigenheim als Altersvorsorge anders zu betrachten. Hierbei werden keine monatlichen Mieteinkünfte erzielt. Statt der monatlichen Miete die ein Haushalt zahlen würde, wird bei einem Eigenheim die Finanzierung bedient. Bei einem Haus als Altersvorsorge sollte somit der monatliche Kapitaldienst in etwa der sonst gezahlten Miete für eine vergleichbare Immobilie entsprechen. Auch für Häuser gilt, dass die Finanzierung des Darlehns aus jetziger Sicht möglichst langfristig festgeschrieben werden sollte.
Auch sollte eine monatliche Instandhaltungsrücklage gebildet werden, damit Hauseigentümer nicht von undichten Dächern oder Kellerreparaturen in die Schieflage gebracht werden können. Ziel ist es das eigene Haus schuldenfrei zu haben, sodass im Alter keine Miete mehr gezahlt werden muss und von der Rente mehr für den täglichen Bedarf frei bleibt.
Wiederverkauf von Eigentumswohnungen und Häusern
Leider haben Einfamilienhäuser einen deutlichen Nachteil gegenüber Eigentumswohnungen, wenn sie als Kapitalanlage zur Altersvorsorge erworben werden sollen. Der Wiederverkauf ist bei einem Haus in der Regel schwieriger, als bei einer Eigentumswohnung. In den meisten Fällen bauen Familien ihre Häuser ganz individuell nach ihren eigenen Bedürfnissen.
Dieser Umstand beinhaltet, dass bei einer Zweitnutzung durch einen Käufer nicht alle Bedürfnisse zu 100 % erfüllt werden können. Insofern sind Eigentumswohnungen in einer guten Lage eher leichter zu liquidieren, als Einfamilienhäuser. Das bedeutet, dass der Verkauf von Eigentumswohnungen meist schneller und unkomplizierter von statten geht.
Beim Wiederverkauf kann eine Eigentumswohnung erneut an einen Kapitalanleger veräußert werden, der die Immobilie vermietet. Die Zielgruppe ist somit größer.