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Mietpreisbremse: Fluch oder Segen für Mieter und Vermieter?

Die Mietpreisbremse wird derzeit als Mittel gegen immer weiter steigende Mieten diskutiert. Mieter soll sie entlasten und Vermieter in ihrer Vertragsgestaltung einschränken.

Mietpreisbremse: Fluch oder Segen?Mietpreisbremse: Fluch oder Segen?

Für die Mietpreisbremse scheint es in der anstehenden großen Koalition eine Einigung zu geben. Sowohl SPD als auch CDU/CSU wollen ein Gesetz auf den Weg bringen, dass es Vermietern erschwert die Kaltmieten bei Neuvermietungen ungedeckelt anzuheben. Ziel der Mietpreisbremse ist es, Mieter in Ballungsräumen zu entlasten, die in jüngster Zeit über immer mehr und mehr ansteigende Mietpreise klagen. Doch dabei scheinen die politischen Akteure Warnrufe aus der Immobilienwirtschaft völlig zu ignorieren. Denn hier herrscht eine klare Meinung: die Mietpreisbremse wird die Situation noch weiter verschärfen. Und zwar deutlich.

Miethöhe ist ein Resultat aus Angebot und Nachfrage

Wie in jedem freien Markt ist auch der Wohnungsmarkt bestimmt durch Anbieter und Nachfrager die sich, vereinfacht gesagt, „in der Mitte treffen“. Das bedeutet, dass Angebot und Nachfrage den Preis formen. Steigt das Angebot und die Nachfrage bleibt gleich, bedeutet dies sinkende Mieten. Steigt umgekehrt die Nachfrage und das Angebot nicht in ausreichendem Maß mit, wächst der Preis für Wohnungen - also die Miete. Genauso, wie es in der betriebswirtschaftlichen Theorie mit dem Bäcker funktioniert, der seine Brötchen anbietet, verhält es sich auch auf dem Wohnungsmarkt.

Um zu verstehen, wie sich Preise auf dem Wohnungsmarkt bilden, muss man wissen, was Angebot und Nachfrage eigentlich sind. Dabei begehen viele häufig den Fehler und glauben, dass die Nachfrage durch die Menge der nachfragenden Menschen bestimmt wird, was in Zeiten den demographischen Wandels eigentlich sinkende Preise bedeuten würde. Doch dies stimmt nur teilweise, denn nicht Personen fragen Wohnungen nach, sondern Haushalte. Und die steigen vielerorts, zum Beispiel durch den globalen Trend der Verkleinerung der Haushaltsgröße und der Vergrößerung der Wohnfläche pro Kopf.

Während z.B. ein Haushalt

  • 2002 in Berlin noch 1,8 Personen umfasste, waren es
  • 10 Jahre später schon nur noch 1,7.

Wäre die Einwohnerzahl (ca. 3,8 Mio) gleich geblieben, so hätte allein dieser Sachverhalt eine gestiegene Nachfrage von 124.000 Wohnungen bedeutet. (Zur Information: die Einwohnermenge Berlins stagniert nicht, sondern wächst rasant). Die Angebotsseite auf dem Mietwohnungsmarkt besteht hingegen aus freien Wohnungen (Wohnungsleerstand) und dem jährlichen Neubau, der dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt wird.

Das logische Resultat daraus wäre zu erkennen, dass eine Förderung des Wohnungsneubaus die Lösung des Problems steigender Mieten wäre. Denn der Leerstand verfügbarer Wohnungen ist irgendwann erschöpft. Zudem würde mehr Wohnungsneubau auch eine weitere Förderung der damit verbundenen Industrien und Branchen bedeuten. Handwerksunternehmen und Hersteller von Baumaterialien würden beispielsweise profitieren.

Ortsübliche Vergleichsmieten sind die falsche Bemessungsgrundlage

Eine Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Neuvermietung auf maximal 10 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten deckelt, schneidet tief in die Vertragsfreiheit von Vermietern ein. In vielen Regionen, in denen Wohnungsmangel herrscht, bewirkt die Mietpreisbremse damit noch weniger Investitionsbereitschaft, da die Wohnungsmieten einfach nicht mehr zu den Investitionskosten passen und Renditen von Kapitalanlage-Immobilien nicht ausreichen. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sind eine Art Index, der die durchschnittliche Miethöhe der aktuellen Mietverträge, bei einem bestimmten Ausstattungsniveau, in einem lokalen Wohnungsmarkt wiederspiegelt.

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Anlegers bedeutet dies, dass sich die Renditen aus bestehenden, alten (niedrigen) Wohnungsmieten auf der einen Seite und aus

  • aktuellen Einkaufspreisen für Grundstück,
  • Planung und
  • Bau ergeben.

Kurz gesagt, werden hier Äpfel mit Weintrauben aufgewogen.

Das Resultat aus der Mietpreisbremse wäre, rein Marktwirtschaftlich betrachtet, nicht eine Entlastung des Mieters, sondern

  1. ein beschleunigter Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten
  2. häufigere Durchsetzung von Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen
  3. weniger Investitionsbreitschaft für Renovierung bei Neuvermietung
  4. weniger Investitionsbereitschaft in Neubau
  5. ein zunehmend angespannter Wohnungsmarkt und sinkende Leerstände

sodass die Mieten zwar kurzfristig nicht ansteigen, aber trotzdem keine Wohnungen frei sind, was wiederum ein hervorragender Nährboden für einen echten Schwarzmarkt ist.

Denn ein Schwarzmarkt entwickelt sich immer dann, wenn ein Markt durch Eingriffe des Staates stark beschränkt oder komplett ausgeschaltet wird (vgl. Wikipedia). Ein Beispiel hierfür ist z.B. der Schwarzmarkt für Lebensmittel, der nach dem zweiten Weltkrieg entstand, als Lebensmittel legal nur begrenzt gegen entsprechende Wertmarken erhältlich waren. Hier sind durchaus Parallelen erkennbar, denn theoretisch waren Lebensmittel für jeden Bürger zu haben, doch praktisch nicht verfügbar – außer auf dem Schwarzmarkt.

Schon heute sind solche leichten Tendenzen für einen Wohnungsschwarzmarkt erkennbar. In sehr angespannten Wohnungsmärkten, wie z.B. in München, lassen sich einige Makler unter der Hand doppelt und dreifach für ein "gutes Wort beim Vermieter" bezahlen.

Eine Ausprägung des Schwarzmarktes wäre etwa ein offizieller Preis im Mietvertrag (der gem. Gesetz nach oben Gedeckelt ist) sowie ein zusätzliches inoffizielles, monatliches Handgeld an den Vermieter.

Hausgemachtes Problem

Dabei ist eine in manchen Teilen Deutschlands angespannte Wohnungssituation hausgemacht. Denn bereits 2004 beschloss die damalige Regierung die Förderung des Wohnungsneubaus in Form von erhöhen Abschreibungsmöglichkeiten abzuschaffen. Das Resultat daraus sind bis heute sinkende Neubauzahlen. In Deutschland werden so wenig Wohnungen gebaut, wie schon lange nicht mehr.

Weitere Einschränkungen durch Maklerprovision und erhöhte Grunderwerbssteuer

Nicht nur die Mietpreisbremse ist eine Attacke auf Investoren. Auch die Debatte, die

  • Maklerprovision per Gesetz auf den Vermieter umzulegen oder
  • die steigenden gesetzlichen Anforderungen an die energetischen Eigenschaften eines Hauses
  • sowie die teils steigende Grunderwerbsteuer

sind Gift für den Wohnungsmarkt, der neue Investoren so dringend braucht.

Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen einer Mietpreisobergrenze für die Renditen von Eigentümern.

Der offizielle Mietspiegel der Stadt Berlin aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt z.B. für die Winterfeldtstraße – das ist der Sitz der DIA – für eine 60 bis 90 qm Wohnung in einem Neubau der ab 2003 errichtet wurde eine Bruttokaltmiete von 8,05 € / qm im Mittel an. Dieser Wert ergibt sich aus den Preisen vergleichbarer Wohnungen in vergleichbaren Lagen der letzten vier Jahre. Es handelt sich also um Bestandsmieten.
Auf dem Immobilienportal Immobilienscout24 findet man hingegen für die gleiche Lage und Ausstattung eine Mietpreisspanne von 8,01 € bis 10,00 € / qm - also im Mittel 9,00 €. Die Kaufpreise für einen Quadratmeter Wohnfläche bewegen sich zwischen 2.000 und 2.500 €, was im Mittel 2.250 € bedeutet. Vergleicht man nun die reine Mietrendite ohne Berücksichtigung von Ausgaben und Finanzierungen mit und ohne Mietpreisbremse ergibt sich

  • Mit Mietpreisbremse: 8,05 € X 12 Monate / 2.250 € = 4,3 %
  • Freier Markt: 9,00 € X 12 Monate / 2.250 € = 4,8 %

also ein Renditeunterschied von 0,5 % (!) was durchaus ein Killerargument gegen eine Immobilieninvestition darstellen kann.

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Deutsche Immobilien Agentur

Über die Autoren

Bei der Deutschen Immobilien Agentur (DIA) haben sich Experten für Kapitalanlagen im Immobilienmarkt zusammengefunden. Die DIA hat ihren Sitz in Berlin.