Den Immobilienmarkt im Blick
< Immobilien verkaufen

Lösungen für die Sanierung eines Baudenkmals

Energetische Sanierungen sind bei denkmalgeschützten Gebäuden wesentlich aufwendiger und anspruchsvoller als in anderen Gebäuden. Denn für historische Bauten gelten oftmals strenge Denkmalschutzauflagen, sogar wenn diese nicht selbst in der Denkmalliste eingetragen sind.

Sanierung Baudenkmal

Modernisierungen müssen daher überaus schonend ausfallen und dürfen nicht mit dem Denkmalschutz kollidieren. Da kein Baudenkmal dem anderen gleicht, gibt es auch keine Standard-Sanierungslösungen. Für jedes Gebäude muss daher ein individuelles Energie- und Sanierungskonzept erstellt werden.

Welche Lösungen dabei infrage kommen, erfahren Sie hier. In unserem ersten Artikel zum Thema "Energetische Sanierung von Baudenkmälern" sind wir auf die besonderen Anforderungen beim denkmalgerechten Sanieren und auf die Vorgaben der Energieeinsparverordnung eingegangen. Diesmal erläutern wir, wie die besonderen Herausforderungen zu lösen sind.

Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Dämmung als wichtigste, aber eben auch problematischste Energieeinsparmaßnahme. Denn von außen können Denkmalbauten so gut wie nie gedämmt werden, da sonst die Fassade in Mitleidenschaft gezogen werden würde. Somit bleibt nur die Dämmung von innen, die allerdings die Gefahr der Schimmelbildung deutlich erhöht. Dämmungen müssen daher mit anderen Maßnahmen gegen Schimmelbefall kombiniert werden.

Innendämmung und Maßnahmen gegen Schimmelbildung

Die Herausforderung bei der Dämmung historischer Gebäude besteht darin, dass die Dämmungsmaßnahmen aufgrund des Denkmalschutzes so gering wie möglich ausfallen sollen, die Effektivität des Wärmeschutzes und die Vermeidung von Wärmebrücken, also Bauteile, durch die Wärme leicht entweichen kann, dennoch garantiert sein muss. Weder eine Veränderung der Bausubstanz, noch der sichtbaren Gebäudeteile kommt damit infrage. Die Wohnungen müssen daher durch Innendämmung einzeln gegen Zugluft abgedichtet werden. Das ist allerdings überaus anspruchsvoll, da hierbei

  • nicht nur die Außenwände, sondern auch
  • Zwischendecken,
  • Dach und
  • Kellerdecke mit Dämmstoffen zu verkleiden sind.

Bei nicht einsehbaren Gebäudeseiten wie Hofseite oder Giebelwänden ist die Dämmung der Fassade bei vorheriger Absprache mit der Denkmalbehörde aber unter Umständen möglich. Ein Vorteil der Innendämmung ist allerdings, dass lediglich die inneren Räume beheizt werden, die Außenwände aber kühl bleiben und damit weitere Heizenergie gespart werden kann. Der natürliche Luftstrom, der in den Altbauten Feuchtigkeit abtransportiert und so vor Schimmelbefall schützt, wird aber unterbunden. Daher sollten sie ausschließlich nur diffusionsoffene Dämmstoffe verwenden, die feuchte Luft absorbieren beziehungsweise nach außen tragen und Schimmelbefall unterbinden. Hier eignen sich vor allem

  • Calciumsilikat- und Mineraldämmplatten oder bei
  • Fachwerkhäusern auch eine Blähton-Lehm-Dämmung.

Denn diese sind biologisch unbedenklich, greifen die Bausubstanz nicht an, sind diffusionsoffen und kapillaraktiv und haben einen hohen ph-Wert, der das Wachstum von Schimmelpilzen verhindert. Zudem machen sie die zusätzliche Anbringung von Dampfsperren, die oft defektanfällig sind und leicht beschädigt werden können, überflüssig und sind leicht zu installieren.

Wärmeverlust über Fenster und Lüftung vermeiden

Auch die Fenster spielen bei der Wärmespeicherung eine enorm wichtige Rolle. Im Altbau finden sich fast immer einfach verglaste Fenster, die selbst geschlossen noch luftdurchlässig sind. Im Durchschnitt weisen diese Fenster ohne Doppel- oder Dreifachverglasung einen Wärmedurchgangskoeffizienten von über 5 auf, was eine sehr schlechte Wärmedämmeigenschaft bedeutet. Moderne isolierverglaste Fenster haben hingegen Durchschnittswerte von 0,9 – 1,2 und leisten damit einen wichtigen Beitrag zur Energieeinsparung. Allerdings können fast nie Standard-Kunstofffenster verbaut werden, da diese nicht zum Gesamtbild eines denkmalgeschützten Hauses passen.

Um die Anfertigung von Rekonstruktionen nach historischem Vorbild mit isolierter Verglasung kommen Eigentümer daher kaum herum. Um eine effiziente Lüftung des Wohnraums kommt man aber trotz feuchtigkeitsspeichernder Dämmungen nicht herum. Viele Mieter halten sich aber nicht an die vorgegebenen Lüftungszeiten und so kommt es früher oder später doch zu Schimmelbildung.

Mit einer modernen Lüftungsanlage kann man dieses Problem umgehen. Diese sind in der Lage für ausreichend Belüftung zu sorgen, während so wenig wie möglich Wärme verloren geht. Mithilfe eines regenerativen Wärmetauschers wird die Wärmeenergie der Abluft gespeichert und der Zuluft hinzugefügt. So kann die Frischluft auf über 90 Prozent der Raumtemperatur vorgeheizt, und damit Heizenergie gespart werden.

Umstieg auf erneuerbare Energien

Die Nutzung erneuerbarer Energien ist in Form einer modernen Heizanlage mit Kraft-Wärme-Kopplung, bei der die Abwärme zur Stromerzeugung genutzt wird, der Verwendung von Wärmepumpen, die sich des Temperaturniveaus des Bodens zum Heizen bedienen oder – insofern möglich – der Installation von Photovoltaik- beziehungsweise Solarthermieanlagen am einfachsten. Ist die Anbringung von Solarpanels direkt am Haus aufgrund von Denkmalauflagen nicht möglich, sollte der Aufbau in einem nicht einsehbaren Abschnitt des Grundstücks oder die Beteiligung an Solaranlagen der Nachbarn geprüft werden.

Das hat wiederum den Vorteil, dass die Kosten für Installation, Wartung und Reparatur der Anlagen geteilt werden können.

Lohnenswert sind solche Investitionen allemal, belegen Studien doch, dass durch die Energieerzeugung vor Ort, der Primärenergiebedarf bis zu 90 Prozent gesenkt werden kann.

Modelprojekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“

Denkmalgerechtes Sanieren ist mit dem Sanieren von neueren Gebäuden nicht zu vergleichen. Daher ist vieles auf diesem Gebiet noch immer Neuland. Dass das energetische Sanieren von Denkmälern dennoch möglich und vor allem rentabel ist, zeigt das Modelprojekt „Niedrigenergiehaus im Bestand“ der Deutschen Energieagentur (dena). Seit über zehn Jahren werden im Rahmen des Programms Bestandsbauten und denkmalgeschützte Gebäude energetisch ertüchtigt.

  • Bei über 140 Häusern konnte der Primärenergiebedarf somit durchschnittlich um 50 Prozent unter die Anforderungen der Energieeinsparverordnung gedrückt werden,
  • bei einzelnen Sanierungsobjekten sogar um 90 Prozent!
  • 51 Prozent der Gebäude hatten dabei private Eigentümer.

Oberstes Ziel war das Herabsenken des Primärenergiebedarfs auf maximal 60 kWh/m² sowie die Erprobung neuer Technologien und Sanierungsverfahren. Zum Einsatz kamen

  • innovative Dämmmethoden,
  • Fenster mit dreifacher Verglasung,
  • effiziente Heizanlagen und
  • Biomasse sowie
  • Lüftungen mit Wärmerückgewinnung.

Durch das Vorhaben konnten wertvolle Erfahrungen in der Praxis gewonnen und neue Konzepte für die denkmalgerechte Sanierung historischer Gebäude entwickelt werden. Die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) bauen auf diesen Erfahrungen auf.

In Teil 3 der Reihe „Energetische Sanierung von Baudenkmälern“ erläutern wir die steuerlichen Vorteile und die Förderprogramme für Sanierungsmaßnahmen.

Deutsche Immobilien Agentur

Über die Autoren

Bei der Deutschen Immobilien Agentur (DIA) haben sich Experten für Kapitalanlagen im Immobilienmarkt zusammengefunden. Die DIA hat ihren Sitz in Berlin.