Renditestarke Immobilien als Kapitalanlage
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Reditestarke Immobilien als Kapitalanlage

Kaiptalanlage Immobilien
Kaiptalanlage Immobilien

Immobilien zählen zu den wertbeständigsten Sachwertanlagen

Verantwortlich bei für den Bereich Immobilien ist Tobias Danker. Das entsprechende Impressum finden sie hier.

Viele Städte Deutschlands verzeichnen derzeit akuten Wohnraummangel, der vermutlich auch in den nächsten Jahren noch anhalten wird. Wer eine Immobile in den betreffenden Städten besitzt, kann sich im Grunde einer guten Mietauslastung sicher sein und somit das eigene Vermögen schrittweise aufbauen. Auch im Rentenalter kann sich mit einer Immobilienanlage zusätzliches Einkommen gesichert werden. Ein weiterer Vorteil, der aus der Anlage in Immobilen resultiert, sind Steuervorteile bzw. steuerliche Begünstigungen. Jedoch ist es letztlich immer erst die Wahl der richtigen Immobilie und die nötige Spardisziplin, die dazu führt, dass sich gute Kapitalanlagen langfristig auszahlen.

Hier finden Sie wissenswerte Informationen rund um das Thema Immobilien als Kapitalanlage:

  • Welche Vorteile eine Immobilien Kapitalanlage mit sich bringen kann und
  • was bei einer Entscheidung für eine solche keinen Falls außer Acht gelassen werden sollte,erfahren Sie in den nachfolgenden Ausführungen.

Lesen sie dazu auf dieser Seite:

  1. Wertstabilität und Ertragschancen
  2. Steuerliche Begünstigungen
  3. Worauf bei Immobilien Kapitalanlagen geachtet werden sollte
  4. Investitionsarten
  5. Die denkmalgeschützte Immobilie
  6. Die Neubau Immobilie
  7. Immobilien aus zweiter Hand
  8. Auslandsimmobilien
  9. Die richtige Immobilien Auswahl treffen
  10. Ablauf eines Immobilienkaufs

Wertstabilität und Ertragschancen

Renditestarke Immoilien sichern Ertrag

Der erwerb einer Immobilie ist eine langfristige Kapitalanlage. Da Immobilien kaum Wertschwankungen unterliegen und häufig sogar Wertsteigerungen und Renditen aus Mieteinnahmen erzielen, können sie auch als Altersvorsorge dienen. Investitionen in gefragten Lagen, wie Berlin, Hamburg oder München, erreichen derzeit bereits nach einigen Jahren hohe Renditen.

Kurzfristige Wertschwankungen können zwar auftreten, jedoch hat dies nicht so große Bedeutung, wie beispielsweise auf dem Aktienmarkt, da sie Immobilien nicht ohne weiteres "schnell" verkaufen können.

Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist ein menschliches Grundbedürfnis. Somit ist der Bedarf an Wohnraum stets vorhanden. Trotz sinkender Geburtenraten, führen verschiedene Gründe dazu, dass Wohnraum stets benötigt wird. Dazu zählen u. a. ansteigende, vor allem Arbeitsmarkt bedingte Zuwanderungsraten in Ballungszentren, die Zunahme an Single Haushalten und das Bedürfnis vieler Menschen nach immer größerer Wohnfläche. Darüber hinaus gelten Immobilien allgemein als inflationsgeschützt.

Mit einer hohen Rendite ist dort zu rechnen, wo das richtige Objekt gefunden wurde. Hauptsächlich eignen sich Immobilien als Kapitalanlage, die sich in Städten mit Wohnungsmangel oder Städten mit hohem Arbeitsplatzangebot befinden, da diese nicht nur mietmäßig ausgelastet sind, sondern auch sehr gute Wertsteigerung erfahren können. Allerdings ist hier der Zeit- und auch übrige Aufwand nicht zu unterschätzen, der dafür nötig sein kann, eine geeignete Immobilie zu finden. Einzelne Aspekte können dabei meist auch nur durch einen Experten beurteilt werden. Von übereilten Hast-Käufen ist in jedem Fall abzuraten.

Steuerliche Begünstigungen

Die Anlage in Immobilien ist auch unter dem Gesichtspunkt steuerlicher Aspekte interessant. Wenn nicht die Steuervorteile sogar zu den wichtigsten Argumenten gehören. Denn das Finanzamt gewährt Kapitalanlegern einige steuerliche Vergünstigungen und ermöglicht es überhaupt noch nennenswert Steuern zu sparen.

Da Immobilien durch ihren Gebrauch an Wert verlieren, kann der Wertverlust steuermindernd geltend gemacht werden. So können z. B. bestimmte Werbungskosten (Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten, etc.) mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Weiter sind erhöhte Abschreibungen möglich. Deren Höhe und Dauer variieren jedoch je nach Art der Investition. Allgemein gilt die denkmalgeschützte Immobilie, als die Anlageimmobilie, welche die größten steuerlichen Vorteile genießt. Denn hier können begünstigte Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100 % steuerlich geltend gemacht werden. Ihre Sparmöglichkeiten in Bezug auf Steuern kann Ihnen z. B. ein spezieller Steuerrechner (im Internet zu finden) oder ein Berater aufzeigen.

Worauf bei Immobilien Kapitalanlagen geachtet werden sollte

Fremdvermietete Immobilien

Vorsicht ist vor allem bei so genannten fremdvermieteten Immobilien geboten. Hier ist es immer wichtig auf die „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG) zu achten, die vorsieht, dass der Veräußerungsgewinn von fremdvermieteten Immobilien, die nicht mindestens 10 Jahre im Besitz (maßgebend ist das notarielle Kaufvertragsdatum) des Käufers sind, versteuert werden muss. Hierbei sollten Sie stets einen Berater konsultieren.

Nur langfristige Anlagen sind sinnvoll

Ein häufiger Wechsel von Immobilien schadet Ihrem Vermögen. Dies begründet sich zum einen durch die erhöhten Abschreibungen, die auf einen längeren Zeitraum ausgelegt sind und die bereits genannte „Frist für private Veräußerungsgewinne“ (§23 Abs.1 Nr.1 EStG), da sie hierdurch z. B. als gewerblicher Grundstückshändler gelten, sofern Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußern.

Investitionsarten

Zunächst können Immobilien als Kapitalanlage dahingehend unterschieden werden, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder ein ganzes Wohnhaus handelt und ob sich das Objekt in Deutschland oder im Ausland befindet. Bei inländischen Objekten wird anschließend zwischen folgenden drei Möglichkeiten differenziert:

Die denkmalgeschützte Immobilie

Denkmalgeschützte Immobilien
Denkmalgeschützte Immobilien

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft zentral gelegen. Weiter versprühen sie durch ihre Architektur einen besonderen Charme und bieten meist großzügige und individuelle Grundrisse, was sie zu beliebten Wohn- und Büroobjekten macht. Auch in Bezug auf steuerliche Vergünstigungen, gelten denkmalgeschützte Immobilien als attraktive Kapitalanlage, da der Staat aufgrund von Maßnahmen zum Denkmalschutz überdurchschnittlich hohe Steuervorteile gewährt. Der Denkmalschutz einer Immobilie muss dabei in jedem Fall behördlich anerkannt bzw. als Denkmal gelistet sein. Hinter diesen Steuervorteilen steckt der Zweck Denkmäler als schützenswertes Kulturgut zu sanieren und so für die Nachwelt zu erhalten.

Für Kapitalanleger sind hier vor allem Immobilien interessant, die zu geringen Anschaffungskosten zu erwerben sind, auch wenn die anfallenden Modernisierungskosten zunächst recht hoch erscheinen. Das begründet sich anhand steuerlicher Aspekte, wie Sie nachfolgend sehen können.

Modernisierungs- bzw. Sanierungskosten Anschaffungskosten Antrag auf zusätzliche finanzielle Mittel

Dies können bei denkmalgeschützten Immobilien auf 12 Jahre verteilt zu 100 % abgeschrieben werden.

In den ersten 8 Jahren erfolgt die Abschreibung mit 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren mit 7 %.

Die Summe, die für die denkmalgeschützte Altbau Immobilie anfallen, können ebenso steuerlich abgesetzt werden. Hierbei gelten die Richtlinien:
  • bis Baujahr 1924: 40 Jahre lang 2,5 %
  • ab Baujahr 1925: 50 Jahre lang 2,0 %.
So können Modernisierungs- und Anschaffungskosten zu jeweils unterschiedlichen Bedingungen abgeschrieben werden. Nicht steuerwirksam sind hingegen Grundstücksanteile, da diese normalerweise nicht an Wert verlieren.

Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann darüber hinaus zusätzliche finanzielle Mittel im Rahmen von Wohnbau Programmen oder regionalen Denkmalförderungsmaßnahmen beantragen.

Ein Rechtsanspruch besteht hierauf jedoch nicht.

Die Neubau Immobilie

Der größte Vorteil einer Neubau Immobilie ist, dass der Käufer  bzw. Kapitalanleger in Sachen Planung und Umsetzung (vom Grundstück bis zum Innenausbau) mitentscheiden kann. Neubau Immobilien zeichnen sich i. d. R. durch bessere Wärmedämmung und andere moderne Technik aus, was häufig mit höheren Mieteinnahmen einhergeht.

Steuerliche Aspekte Vermietbarkeit Eigenprojekt oder fertig kaufen
Da die Neubau-Immobilie seit 2006 mit der Gebrauchtimmobilie gleichgestellt wurde, können Neubauten nicht mehr degressiv, sondern nur noch linear abgeschrieben werden. Herstellungskosten werden somit nur noch mit 2,0 % und das bei einer Dauer von 50 Jahren abgeschrieben. Für Mieter ist eine Neubauwohnung insofern attraktiv, da diese oft in Verbindung mit Begriffen wie modern, hochwertig und Erstbezug gebracht wird. Wichtig ist natürlich auch eine entsprechende Lage. So können Sie mit einer sehr guten Vermietbarkeit rechnen, wenn Ihre Wahl auf das richtige Grundstück mit passender Lage gefallen ist, worauf ein fachgerecht errichtetes sowie geschmackvolles Gebäude platziert wird. Neben der Variante Eigenplanung gibt es auch Neubau Immobilien, die bereits schlüsselfertig zu erwerben sind. Letzteres kann auch insofern Vorteile mit sich bringen, da es oftmals recht langwierig und schwierig ist ein geeignetes Grundstück zu einem angemessenen Preis zu finden. Weiter muss eine professionelle Baufirma bzw. ein tauglicher Architekt gefunden werden, um das Projekt entsprechend umzusetzen. Allerdings sollte auch die weniger risikoreiche, schlüsselfertige Variante vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden, um nicht am Ende eine "Schrottimmobilie" gekauft zu haben, bei der "Pfusch am Bau" betrieben wurde.

Immobilien aus zweiter Hand

Diese Art der Immobilie ist oder war bereits bewohnt und muss i. d. R. renoviert/saniert werden. Solche Immobilien werden auch häufig als Gebrauchtimmobilie, oder Bestandsimmobilie bezeichnet. Auch der Begriff Altbau kann hierunter fallen, sofern es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt.

Der Vorteil von Immobilien aus zweiter Hand liegt darin, dass bereits Vorerfahrungen bei der Kaufentscheidung einbezogen werden können. Denn hier liegen i. d. R. Zahlen vor, wie gut sich die Immobilie vermieten lässt. Das macht diese Art der Immobilie zur sicheren und rentablen Kapitalanlage.

Im Gegensatz zum Neubau ist der Kauf einer Gebrauchtimmobilie i. d. R. verhältnismäßig günstig. Entscheidend ist jedoch darauf zu achten, wie es sich mit der Bausubstanz verhält und wie hoch Renovierungs- und Sanierungskosten eingeschätzt werden – holen Sie dazu kostenlos Angebote für eine Sanierung zum Vergleich ein!

Auslandsimmobilien

Der Kauf einer Auslandsimmobilie dient in vielen Fällen dazu, dass man sich eine Ferienunterkunft oder gar einen Alterswohnsitz im bevorzugten Land sichern möchte. Doch muss bei einem solchen Kauf verschiedenes beachtet werden. Vor allem in Sachen Vertragsrecht sollten Sie sich vor einem Kauf informieren. Generell sollten höhere Nebenkosten plus so genannte Folgekosten einkalkuliert werden. Achten Sie darauf, dass es sich um einen seriösen Verkäufer handelt und nehmen Sie sich genügend Zeit für ihre Entscheidung.

Die richtige Immobilien Auswahl treffen

Immobilienkauf nach Zielgruppen

Sollten Sie sich für eine bereits erbaute Inlandsvariante, sei es denkmalgeschützt, neu oder aus zweiter Hand entscheiden, ziehen Sie bei der Prüfung des Objekts unbedingt die entsprechenden Fachleute zu Rate. Lassen Sie sich Zeit mit Ihrer Entscheidung und informieren Sie sich zu alternativen Angeboten.

Achten Sie auf die Beschaffenheit der Bausubstanz bzw. achten sie darauf, dass Bau- und Sanierungsarbeiten qualitativ hochwertig durchgeführt wurden. Ein Fachmann kann Ihnen dabei weiterhelfen und ist zu empfehlen. Auch der Vertrag sollte eingehend geprüft werden, bevor Sie diesen unterzeichnen.

Lage der Immobilie

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Lage der Immobilie, da diese zu großen Teilen mitbestimmt, wie gut sich das Objekt vermieten lässt oder nicht. Anhaltspunkte für eine gute Lage sind:

  • ein hinreichendes Arbeitsplatzangebot
  • geringe Lärmbelästigung (Belästigung möglich z. B. durch vielbefahrene Straßen, Gewerbe, etc.)
  • guter Anschluss an die Infrastruktur
  • ein guter Ruf des Viertels bzw. der Nachbarn
  • Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe
  • gute Erreichbarkeit von Ärzten und Krankenhäusern
  • ausreichend kulturelle Angebote und öffentliche Einrichtung bzw. Freizeiteinrichtungen
  • Post und Bank sollten ohne großen Aufwand zu erreichen sein.

Auch über zukünftige bauliche Maßnahmen der Stadt sollten Sie sich informieren. Wichtig ist dabei vor allem, dass Sie im Vorfeld für sich festlegen, welche Mieter Zielgruppe Sie ansprechen möchten.

Eigenschaften der Wohnungen

Besonders gut vermieten lassen sich Wohnräume, die einen Grundriss aufweisen, der weder über zu kleine noch zu verwinkelte Zimmer verfügt. Auch spielt für viele potentielle Mieter eine Rolle, wie viele Zimmer insgesamt zur Wohnung zählen und in welcher Etage sich die Wohnung befindet. Auch hier ist es wieder wichtig vorab eine bestimmte Zielgruppe zu definieren.

Erwerbsnebenkosten

Bevor eine Anlageimmobilie ausgewählt wird, sollte (m. H. eines Fachmanns) eine Kalkulation vorgenommen werden, die alle Kosten berücksichtigt und diese in realistischer Höhe ansetzt. Neben dem Kaufpreis sind auf jeden Fall mit einzubeziehen:

  • eventuelle Maklerprovisionen (i. d. R zw. 3 und 6 % des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer)
  • die Grunderwerbssteuer (je nach Region zw. 3,5 und 5,0 % des Kaufpreises)
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklagen sowie
  • Wohngeldhöhe.
Deutsche Immobilien Agentur

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Ablauf eines Immobilienkaufs

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie  sich an allererster Stelle einen geeigneten Berater suchen und eine Besichtigung des Objekts anstreben. Anschließend werden die Renditemöglichkeiten besprochen und die Immobilienfinanzierung geklärt. Darauf folgt der Termin beim Notar, der die entsprechende Beurkundung vornimmt. Wenn Sie schließlich die Wohnung/en vermieten, sollte dies schließlich zur jeweiligen Rendite führen. Wir haben für Sie alle wichtigen Fakten in einem gesonderten Artikel zusammengetragen. Finden sie hier alle Details zu "Immobilien kaufen – der Erwerbsprozess".

Vermieten oder Eigenbezug

Die Alternative zur Vermietung einer Immobilie kann immer auch die Variante sein, das Objekt selbst zu beziehen und somit vom mietfreien Wohnen zu profitieren. In jedem Fall, sollten Sie jedoch immer einen Berater mit einbeziehen, wenn Sie vorhaben eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen.